Деньги и власть


Прошлогодний кризис существенно сказался и на строительной отрасли: объемы сдаваемых площадей упали, в сфере коммерческой недвижимости наступил дефицит. О том, как будет решаться этот вопрос в текущем году, каких площадей в столице не хватает больше всего и как использовать сложную ситуацию в строительной отрасли с максимальной пользой, в студии TUT.BY рассказал Андрей Алешкин, директор ИООО "Коллиерз Интернешнл".

Полный вариант беседы слушайте тут

Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.


В прошлом году ситуация на многих рынках, в том числе и на рынке недвижимости, менялась не один раз. Что происходило в Беларуси на рынке коммерческой недвижимости в 2009 году?


Беларусь, безусловно, не находится в стороне от мирового рынка недвижимости, является одной из его частей, поэтому кризис задел и отечественный рынок коммерческой недвижимости.

Тем не менее, в прошлом году на рынок было выведено достаточное количество бизнес-центров – более десяти общей площадью 90 тысяч квадратных метров. В основной своей массе они были введены на пике рынка: все понимали, что тогда ставки росли, поэтому все строили и вводили. Получился достаточно большой тренд хороших, качественных бизнес-центров для компаний различного уровня.

Но ставки аренды упали, доходность объектов снизилась, время окупаемости их, к сожалению, растянулось из-за влияния кризисных явлений. В среднем падение ставок составило порядка 15-30% по различным сегментам, и это немного отрезвило девелоперов: в ближайшие год-два, скорее всего, не будут вводиться новые бизнес-центры. Те, кто строил спекулятивно, не "длинными" деньгами, приостановят строительство либо заморозят его, если они были на этапе проектов на бумаге, и, соответственно, рынок немного притормозится.

В этом и следующем году мы будем отслеживать стабилизацию ставок, а возможно, даже их рост. Какая-то корректировка рынка произойдет, когда введутся бизнес-центры, запланированные в этом году. По сравнению с мировыми столицами в Минске существует большая нехватка офисных помещений, а если и дальше будет проводиться такая политика государства по привлечению инвестиций, придут международные компании, которым будут нужны крупные офисы. В прошлом году нами были заключены крупнейшие на рынке сделки по строительству офисов в тысячу метров и больше, и этот показатель говорит о том, что рынок есть, он живет и будет развиваться.

Сколько еще бизнес-центров нужно Беларуси, Минску и регионам для удовлетворения потребности в офисных помещениях? Различаются ли потребности столицы и регионов?

В регионах бизнес-центры вообще не присутствуют как явление в чистом виде. Есть только государственные объекты, которые заполнены арендаторами под завязку; а бизнес-центры есть (и то в минимальных количествах) только в городах-стотысячниках, где население получает большую среднюю заработную плату. Но как такового регионального рынка коммерческой недвижимости нет.

Если вернуться к вопросу о том, сколько еще нужно офисных помещений, я бы сказал, что они нужны, но сколько – ответить затрудняюсь. Сейчас будет серьезное замораживание всех проектов, потому что и окупаемость, и деньги стали дороже, доступность стала меньше, инвесторы перестали особо присматриваться из-за того, что их финансовое состояние ухудшилось. Поэтому в ближайшие два года серьезного бума офисного строительства я бы не прогнозировал, учитывая еще и то, что банки очень неохотно финансируют проекты по офисному строительству. Они предпочитают финансировать ретейл и склады. В ближайшие два года будет завершаться то, что начато, но нового строительства не будет.

Каково процентное соотношение внутренних и внешних инвестиций в коммерческую недвижимость на примере прошлого года?

Мы не ведем такую статистику, но, работая на рынке, понимаем, что основная масса капитала – это западные или российские инвестиции. Кроме того, на рынке присутствует серьезный тренд долевого строительства офисов, что, к сожалению, негативно сказывается на общем качестве проектов. Так называемые долевые бизнес-центры строятся с привлечением белорусского капитала, денежных средств от физических лиц, индивидуальных предпринимателей и предприятий. Объекты, которые полностью были бы в собственности одного юридического лица, можно пересчитать по пальцам одной руки.

Кто "потянет" коммерческую недвижимость в новом году?

Будут завершены начатые объекты, но те, что сейчас находятся на стадии бумажного проектирования, будут пересмотрены с учетом новых тенденций и изменившихся ставок. На пересмотр, согласование, строительство уйдет несколько лет, и опять начнется пик рынка.

Ввод в эксплуатацию новых офисных площадей приводит к изменению структуры рынка по собственникам и классам помещений. Остается ли Главное хозяйственное управление Управления делами президента основным собственником офисных помещений в Минске?

Да, безусловно. Всего в Минске 42 бизнес-центра общей площадью 345 тысяч квадратных метров. Основная масса находится в собственности Главного хозяйственного управления. В большинстве своем офисы располагаются в хороших местах.

Новый указ президента, который привязывает арендные ставки к базовой величине в белорусских рублях, для многих арендаторов, которые получают выручку в национальной валюте, стал положительной тенденцией. Но арендаторы, которые получают выручку в валюте либо прогнозируют бюджеты и доказывают их в Европе, не могут понять, сколько они будут платить в конце года в евро, чтобы определить со своим управляющим партнером бюджет всего мероприятия. Это не главная особенность, но все-таки это тенденция. Ставки аренды, которые будут после 31 марта, всем интересны, всех интересует вопрос, как будут применяться коэффициенты на арендную плату.

Как менялись ставки в течение прошлого года? Насколько серьезными были эти изменения?

В начале прошлого года была тенденция роста ставок, а потом они начали резко падать, потому что рынок остановился, арендаторы не знали, будет ли он дальше падать, и не хотели подписывать договоры. Арендодатели тоже не спешили заключать договоры, так как думали, что рынок начнет расти. В итоге стоимость квадратного метра в помещениях класса А, которую мы прогнозировали в прошлом году на уровне от 35 евро, теперь стала до 35 евро. По некоторым бизнес-центрам падение произошло до 40%, но в среднем по рынку оно составило 15-20%.

На период неясности рынка в России пошел тренд по заключению краткосрочных договоров между арендатором и арендодателем. У нас, к сожалению, таких договоров нет, так как нет серьезных арендаторов. Точнее, они есть, но пока не рассматривают Беларусь как перспективного партнера, где можно работать лет десять. Хотя здесь можно работать: наша компания тоже международная, мы знаем, что здесь работать можно и нужно.

Находит ли тренд заключения краткосрочных договоров свое отражение в Беларуси?

К сожалению, он был всегда, когда законодательство об аренде позволяло не регистрировать отношения между арендодателем и арендатором до года. Потом этот срок был увеличен до трех лет, но все равно стороны могут договориться об аренде на любой срок, поэтому сейчас договоры заключаются на любой срок. Единого тренда подхода к договорам нет, все решают этот вопрос по-разному.

Насколько качество вводимых в эксплуатацию офисных помещений соответствует современным требованиям?

Если сравнивать наши офисные помещения с западными, то можно сказать: к сожалению, качественных бизнес-центров класса А у нас нет. Прежде всего, это связано с отсутствием профессиональных девелоперских строительных компаний. Но стоит отметить, что и наши строительные компании стараются: те здания, которые вводились в эксплуатацию в прошлом году и вводятся сейчас, по качеству превышают те, которые были раньше. Арендатор чувствует себя комфортно, многое предусмотрено: пространство для отдыха, парковка, в том числе и подземная, сразу подведены коммуникации. Но до международной классификации офисных зданий мы не дотягиваем. Тем не менее, в новых проектах, которые создаются прибалтийскими компаниями у нас, уже предусмотрены системы, которые сами управляют зданием: открывают и закрывают жалюзи, увлажняют воздух, поэтому через некоторое время у нас появятся офисные здания более высокого класса.

В Беларуси также наблюдается дефицит качественных торговых площадей. Изменилась ли как-то ситуация в 2009 году, и меняется ли она в году наступившем?  

Девелоперы, арендаторы и арендодатели понимают, что нужно развивать этот сегмент. Мы все – потребители и прекрасно понимаем, куда ездят за обычными, повседневными товарами: в торговые центры в Вильнюсе, Москве, Украине. Понятно, почему люди едут туда – для того, чтобы не просто купить товар, но и отдохнуть семьей. Хотелось бы, чтобы и в Беларуси было что-то подобное. Все это понимают, но это достаточно серьезный бизнес, который требует немалых капиталовложений. Это заставляет отсеивать девелоперов, которые развивают маленькие проекты. Но надежда есть, так как все понимают, что торговые центры нужно строить. К сожалению, в прошлом году ничего крупного не было введено в строй, но на рынке появились 30 тысяч торговых площадей. Это хорошая тенденция.

Если говорить о том, как будет развиваться ситуация в будущем, то на данный момент, по нашим оценкам, заявлено порядка 60 тысяч квадратных метров, которые введутся в 2010 году. Минск пополнится качественными торговыми центрами с более-менее продуманной концепцией, с ресторанами и двориками. Но крупного, масштабного проекта в текущем году не появится.

Сейчас на проспекте Победителей строится торговый комплекс, и, возможно, к концу 2011 – началу 2012 года он будет введен в эксплуатацию. Это будет серьезный игрок, с хорошей, продуманной концепцией, с нормальным продовольственным якорем, где можно будет купить разные товары по разным ценам, где предусмотрена развлекательная зона для детей. Это будет полноценный досуговый центр. Единственное, что пока неясно, – кто будет арендатором: основная масса марок, которые присутствуют на рынке, - это или франшиз, или представители известных брендов. Мы понимаем, что фэшн-операторы, которые присутствуют в России, проявляют интерес, и со временем они к нам придут. Белорусы любят красиво одеваться, а ниша эта не занята; поэтому если будет торговый центр, мы уверены, торговые места будут востребованы и качественно заполнены.

В спальных районах появляются торговые центры со своей спецификой. В чем она проявляется?

Специфика состоит в "мелкой нарезке": торговые места представлены площадью в 30-50 метров, это стеклянные клетушки, где продается товар в стесненных условиях. Это связано с тем, что торговые центры строятся долевым способом. Хорошо, что хоть это есть, а могло бы вообще ничего не быть. Это просто один из трендов рынка, через который нужно пройти.

Качественная торговая недвижимость тоже представлена только в столице?

Нет, здесь как раз ситуация несколько иная. Есть регионы, областные центры, в которых построены гипермаркеты. Например, оператор "Корона" пошел в регионы и там строит качественные торговые центры. Это очень серьезный игрок на рынке, положительный и динамичный, с различными форматами.

В региональных торговых центрах, правда, тоже небольшие торговые точки, но, как я уже сказал, нужно пройти этот этап, а потом совершить реконцепцию.

Сколько лет, по вашим оценкам, нам нужно будет еще ходить в "клетушки"?

Я думаю, два года, и ситуация изменится.

В Минске заявлено несколько громких проектов по строительству гостиниц, но удивляет, что речь идет о строительстве пятизвездочных отелей. При этом все туроператоры и эксперты туристического рынка говорят о том, что нужны гостиницы трехзвездочные. Почему планируются именно пятизвездочные гостиницы? Есть ли шанс на изменение ситуации?

Если говорить о звездности как таковой, то, к сожалению, даже анализировать нечего. У нас минимальное количество отелей, один из них находится в частной собственности, все остальные – государственные. Гостиницы красивые, хорошие, качественные, но их мало. Все понимают, что в 2014 году будет чемпионат мира по хоккею, все понимают, что единовременно нужно будет расселить 35 тысяч спортсменов и болельщиков. Сейчас номерной фонд в Минске составляет пять тысяч – где взять еще тридцать? Либо построить гостиницы, либо расселять людей по квартирам, гостиницам, расположенным вокруг Минска, или базам отдыха.

На 2010 год заявлено строительство гостиниц "Кемпински", "Рэдиссон", "Президент-отель" на месте "Октябрьской". Естественно, нужны и трех-, и четырех-, и пятизвездочные отели: туристический бизнес развивается, у нас есть что посмотреть, за плечами есть серьезный багаж истории, поэтому гостиничный бизнес должен и будет развиваться. Есть хорошие места, пятна застройки, но главная особенность этого бизнеса заключается в его долгосрочности: он окупается минимум 15 лет.

Если девелоперы компании хотят привлечь кого-то из операторов, они должны быть готовы, что окупать такое строительство придется долго. Ставка аренды может составить до десяти евро за всю площадь, которую они используют.

Второй вариант привлечения операторов – это долевое строительство, но я сомневаюсь, что есть операторы, которые готовы сейчас думать на такую перспективу. Сейчас они готовы только на аренду, диверсифицировать свои риски, попробовать поработать года три и потом продлить договор на еще какой-то срок. Есть сомнения, что они готовы войти в собственность.

Что сейчас происходит в секторе складской недвижимости? Были ли тут громкие проекты в ушедшем году? Как идет развитие этого сегмента и каковы прогнозы?

Третий раз, начиная с 2008 года, при подготовке обзоров рынка я отмечаю один и тот же проект в Беларуси класса А – в Новинках. В прошлом году были заявлены очень глобальные проекты – "Прилесье", аэропорт "Минск". Это глобальные проекты, рассчитанные не только на белорусский, но и европейский рынок. Тут надо будет работать всем: искать операторов, арендаторов, международные компании. Приятно, что многие из девелоперов это отметили и пошли сюда, понимая, что государство поддерживает эти проекты.

Мы – транзитная страна, и глупо отдавать транспортные потоки кому-то другому. Но нужно понимать, что в складских помещениях есть своя классификация и специфика строительства.

Складская отрасль пополнится новыми проектами, и уже в этом году появятся новые, огромные площади. Есть сомнения, что они будут введены единовременно: разумно было бы вводить по 10-15 тысяч квадратных метров и смотреть на реакцию рынка. Безусловно, проекты будут развиваться. Те, кто получил участки, будут их развивать и наполнять территорию логистическим видом недвижимости.

Ставки аренды в таких складах достаточно высокие по сравнению с европейскими, и в этой отрасли можно серьезно заработать. Нужно хорошо изучить ее, понять спрос, а он есть, и необеспеченный: у нас работают сетевые операторы, которые строят склады под себя, а потом развозят товары по стране.

Обеспеченность тащит за собой все сегменты недвижимости. Развивается торговля – развиваются склады, офисы и гостиницы. Такой клубок развивается, но, к сожалению, по-белорусски "памяркоўна".

Какие профессиональные рекомендации по тактике и стратегии поведения на рынке недвижимости в Беларуси вы могли бы дать тем, кто хочет купить, арендовать помещение или инвестировать в строительство коммерческой недвижимости?

Работая на рынке Беларуси более трех лет, присутствуя более чем в 60 странах, наша компания отмечает, что местные консультанты повысили свой уровень, и это хорошо: иностранцы будут приходить на наш рынок, и нужно знать, как правильно с ними работать. Если говорить о том, куда нужно вкладывать деньги, где можно больше всего заработать, то сейчас нужно очень серьезно изучать каждый проект и девелоперов в отдельности.

Сейчас множество проектов развивается новыми юридическими лицами, хотя все равно можно отследить, какая большая компания за ними стоит. Поэтому каждый отдельный проект нужно тщательно изучать, чтобы не попасть впросак, чтобы девелоперы не заморозили стройку на полпути. Рынок продаж сейчас на дне, и если есть возможность, нужно покупать офисные, торговые, складские помещения и сдавать их в аренду, потому что потом рынок поднимется. Для продавцов это не совсем хорошее время: они потеряют деньги по сравнению с тем, что было в прошлом году. Но покупателям нужно использовать шанс: если компания хотела построить себе офис, то сейчас самое время это делать, либо надо заниматься переездом, искать лучшее, качественное помещение за те деньги, за которые ты арендовал раньше. Фактически за тот же бюджет вы получите более качественное помещение, с кондиционерами, ковровым покрытием и хорошей сантехникой в санузлах. Сейчас как раз наступило время смены местоположения офиса.

В торговле пока нечему развиваться, но те операторы, которые работают на рынке Беларуси, должны идти в регионы. Ставки упали, поэтому самое время заключать договоры, зафиксировать ставки и расширять сеть.

Если говорить о складах, то сейчас их нужно строить. Строительная отрасль упала, цены на стройматериалы самые низкие, поэтому сейчас самое время развивать строительные проекты.
Нужные услуги в нужный момент
-20%
-80%
-20%
-10%
-10%
-20%
0058043