Банки
Курсы валют
Карточки  
Кредиты
Продай свой кредит
Вклады
Экономические показатели
Сервисы
Платежи в интернете
Переводы с карты на карту
Налоговый калькулятор
Калькуляторы
Каталог компаний
Домашняя бухгалтерия
  • Монетный двор

    Чем хороши монеты вообще и что особенного и не очень у белорусских монет в частности?

Все проекты

Праздничный
Паритетбанк
15%
Е-плюс
Евроторгинвестбанк
15%
Сезон мини
Идея Банк
15%

Все кредиты

Деньги и власть


В период кризиса спрос на все виды недвижимости падал. Мы решили узнать, что показали девять месяцев нынешнего года? Какая недвижимость пользовалась спросом? Будут ли своевременно реализованы заявленные проекты по строительству новых комплексов? Отошел ли кризис в прошлое настолько, чтобы речь шла и о начале реализации новых проектов? Как менялись в течение этого года ставки на рынке коммерческой недвижимости? Какова ситуация на рынке торговой недвижимости в Беларуси?

На эти и другие вопросы в эфире TUT.BY отвечал директор ООО "Коллиерз Интернешнл" Андрей Алешкин



Внимание! У вас отключен JavaScript, или установлена старая версия проигрывателя Adobe Flash Player. Загрузите последнюю версию флэш-проигрывателя.


Скачать видео TUT >>>
 
В период кризиса спрос на все виды недвижимости падал. Что показали девять месяцев этого года? Какая недвижимость пользовалась спросом?
 
Основной спрос и интерес был к бизнес-центрам. Они активно строились в прошлом году, а в этом им нужно было активно заполняться.
 
Им нужно было заполняться, а заполняются ли?
 
Могу поделиться положительным опытом нашей компании. В результате эффективного сотрудничества компании "Коллиерз" с крупнейшими девелоперами Минска, многие известные компании нашли себе более комфортные офисы. Только нашей компанией было заключено сделок на аренду более 8 тысяч квадратных метров, и таким образом мы удовлетворили интересы компаний и заложили перспективу развития на будущее. У многих из этих компаний есть своя специфическая особенность в подходе к бизнес-центрам. К сожалению, не все наши бизнес-центры отвечают этим требованиям, поэтому приходилось искать компромисс. Несмотря на то, что это был кризисный рынок, он развивался, и многое из того, что было возведено, сейчас заполнено.
 
Какова была тенденция? Компании пытались больше сэкономить или, наоборот, воспользоваться возможностью и по меньшей цене приобрести или арендовать недвижимость более высокого уровня?
 
Рынок Беларуси не находится в стороне от мировых; то же самое происходило и в странах Европы. Международные компании, имеющие в своем штате соответствующих работников, проанализировали рынок, спросили у консультантов, которые специализируются на данных объектах, и в итоге поняли, что сейчас самое время искать комфортабельные офисы по более низким ценам. Не скажу, что цены снизились глобально, потому что все мы понимаем, что обеспеченность недостаточная: в Беларуси и в Минске качественных бизнес-центров мало. Но ставки немного упали, и в итоге компании смогли не только улучшить комфортность, но и сэкономить. Никто не потерял: девелоперы остались с заполненными бизнес-центрами, компании – с лучшими условиями. Немного проснулась и верхняя планка рынка: раньше были ставки в 50 евро, сейчас этого нет, хотя некоторые бизнес-центры сохраняют ставку в 30 евро и выше и ждут. Люди, видимо, не считают, что пустующее помещение стоит гораздо дороже, чем заполненное по более низкой ставке.
 
Каков ваш прогноз по приросту офисных площадей в этом году?
 
В начале этого года в этой студии мы говорили о том, что в 2010 году будет возведено 110 тысяч квадратных метров площади бизнес-центров, около 13 объектов. На данный момент уже введено 24 тысячи, и к концу года, по нашим оценкам, будет еще 20 тысяч квадратных метров. Уже физически возведено 44 тысячи квадратных метров профессиональных объектов, которые будут пытаться заполняться. В основной массе они были долевыми и изначально будут заполнены, но если говорить в абсолютных цифрах, мы понимаем, что не все дошли, не все выжили и смогли реализовать свой план, отряхнуться от кризисных явлений.
 
Сколько сейчас построенных зданий пустуют?
 
Можно отметить порядка 20% вакансий – не так уж и много. На соседних рынках уже начался рост ставок аренды в бизнес-центрах.
 
Можно ли говорить о том, что кризис уже отошел в прошлое настолько, чтобы можно было вести речь о строительстве каких-то новых объектов? До этого достраивались объекты, строительство которых начиналось в докризисные времена.
 
Безусловно, стоит отметить стабильность экономики, которая позволила многим девелоперам строить планы на будущее. Если все будет правильно и гармонично учтено, бизнес-центр в хорошем месте, на хороших потоках, с паркингом, безусловно, будет востребован. Мы все понимаем, что белорусский рынок не стоит в стороне: есть прирост в международных компаниях, которые развиваются здесь, и есть приход новых компаний, которые, в частности, благодаря нам сюда и вошли. Более того, многие компании приняли решение открыть здесь бэк-офисы: это достаточно серьезные компании из Большой четверки, которые приняли решение, что ставка аренды в Беларуси ниже, соответственно, можно сэкономить, переехав из Киева.
 
Есть ли тенденция создания бэк-офисов крупных мировых компаний в Минске?
 
Я бы не назвал это тенденцией, но это существует: либо сокращается уже существующий в другой стране офис и открывается здесь, либо сразу же принимается решение о создании, например, колл-центра международной компании. Недавно к нам обращались инвесторы из Америки, которые планируют открывать здесь финансовые консультации. Эти компании понимают, что здесь очень большой потенциал развития рынка по всем секторам, а не только в недвижимости. При приходе нового игрока начинает изменяться и подход остальных: они начинают задумываться, а нам, потребителям, это только на пользу.
 
Ваша компания выступает в качестве консультанта автовокзала "Центральный". Что это за объект?
 
Безусловно, это уникальный проект в том плане, что он размещен в неповторимом месте – на потоках всего возможного общественного транспорта. На железнодорожном вокзале, к сожалению, не учтены огромные потенциалы данного объекта: ввиду того, что людской поток огромен, размещение качественного торгового объекта было бы прибыльным для государства.
 
Автовокзал "Центральный" собрал в себе задумки торгово-развлекательного комплекса: это семизальный мультиплекс, фуд-корт в классическом виде, торговая галерея размером от 50 до 1500 квадратных метров. Здесь нет классического продовольственного гипермаркета, но мы считаем, что в этом месте он и не нужен.
 
Когда планируется ввести его в эксплуатацию?
 
Существует две очереди. Можно сказать, что автовокзал будет введен во втором квартале 2011 года, сам торгово-развлекательный центр будет функционировать в третьем квартале 2011 года. Стройка не прекращается; девелопер профессиональный, мы его хорошо знаем – он ввел в Беларуси немало объектов.
 
Можно ли ожидать прихода в нашу страну новых брендов с введением этого объекта?
 
Это наша задача как эксклюзивных консультантов этого проекта, и мы делаем все возможное, чтобы привлечь эти бренды. Эти бренды появятся, они будут новыми для Беларуси. Конечно, это будет, прежде всего, фэшн, которого так не хватает белорусам, особенно молодежи; будут качественные бренды, которые имеют ценовой порог ниже среднего. Пока не могу назвать наименования, но можно посмотреть проекты торгово-развлекательных центров Варшавы, Вильнюса, Москвы, Киева, увидеть, какие бренды там представлены. Мы постараемся привлечь крупный бренд, а к нему "приклеивать" все остальные, которые в Беларуси уже работают.
 
Конечно, у того бренда, кто приходит первым, есть проблема, как зайти в новую страну. Я не говорю ни о политике, ни об экономике; ему нужно пересилить себя и зайти первым, не понимая, как здесь меняются ставки аренды, какой здесь рынок, какая средняя зарплата. Поэтому мы пока определяемся с тем, кто будет первым, а когда объявим о том, что пришла известная фэшн-марка, сразу начнет формироваться список арендаторов. Более того, есть еще два торгово-развлекательных центра, которые строятся в Минске на проспекте Победителей, и, естественно, эти бренды имеют перспективу развития. Это мы тоже отмечаем. В один проект всегда тяжелее входить, а когда есть выбор – это гораздо приятнее.
 
Вы говорили, что в новом автовокзале планируется первый в Беларуси фуд-корт. Что это такое?
 
Фуд-корт в классическом понимании – это единое пространство, состоящее из нескольких ресторанов вместе: первое ты можешь взять в одном ресторане, второе – в другом, садишься за столик в едином пространстве и кушаешь. Это классическая европейская система, которая приятна всем. Потребитель доволен, для арендаторов – это бешеные потоки, несмотря на конкуренцию. Это магнит в чистом понимании.
 
Давайте поговорим о рынке торговой недвижимости. Как изменяется ситуация в Беларуси с ней?
 
Много лет мы отмечали проблему нехватки профессиональных торгово-развлекательных объектов, отмечаем ее и сейчас. Сейчас ведется строительство трех торгово-развлекательных центров, но этого мало. Безусловно, на каждой большой трассе должны быть торгово-развлекательные центры: это отдых для всей семьи, где можно провести целый день, сходить в кино, поиграть в боулинг, купить продукты и товары для всей семьи. Этого у нас не хватает, хотя тенденция меняется. Еще есть, куда расти. Есть заявленные проекты, и главное – чтобы они были реализованы в правильном формате, а не в том, который я сейчас вижу. Едешь по проспекту и видишь объявления о долевом строительстве торговых площадей от 30 метров – жалко проекта. Понятно, что тот, кто купит эти 30 метров, так и останется маленькой забегаловкой, барахолкой с китайскими и турецкими брендами.
 
Какой должна быть тенденция? Нужно строить большие павильоны?
 
Должна быть классическая галерея – от маленьких до больших торговых объектов, где есть дискаунтер и товар чуть выше средней стоимости. Нужно учитывать вкусы каждого потребителя, а не только одной группы населения. Должен быть продовольственный гипермаркет, где ты можешь купить недорогие продукты, фэшн-дискаунтер, дискаунтер строительных материалов и бытовой техники – все это в торгово-развлекательном центре должно гармонично работать.
 
Какие еще недостатки существующих торговых центров вы могли бы назвать?
 
Безусловно, есть некоторые перегибы в определенную сторону – например, в одном из торговых центров очень много обуви. Отсутствует концепция развития торгового центра в классическом понимании. Я никогда не считал, что галерея должна работать только так, как было запланировано изначально. Надо следить за рынком, что-то менять – даже изменить местоположение арендатора. Торговый центр – это живой организм, и нужно постоянно над ним работать, вникать в него, ездить на выставки, отслеживать тенденции. Если говорить о долевых торговых центрах, этого, к сожалению, сделать невозможно: если ты продал человеку место, он там будет сидеть всю жизнь. Если речь идет об аренде, то с крупными клиентами можно подписывать договор на 10 лет, а с мелкими – на 11 месяцев. Посмотрел – не работает бренд, не привлекает народ – можно перенести его в другое место. Например, в России владельцы торгово-развлекательных центров лелеют их как детей: делают рекламные акции, привлекают потребителей различными маркетинговыми ходами, скидками и бонусами. У нас такое, к сожалению, отсутствует, и все потому, что мало конкурентной среды.
 
Пользователи задают вопрос: "Почему у нас нет "Ашана"? Интересует ли Минск иностранные сети?".
 
Это больная тема, я уже три года над ней бьюсь. С "Ашаном" мы общаемся каждые полгода на эту тему. Есть еще и другие сети, и все они отмечают, что им интересно, но у них есть Россия и Украина, где неохваченных городов-миллионников очень много. Иностранцы готовы были бы прийти, если бы был проект, но проекта нет. Понятно, что "Ашан" может взять торговый зал в 20 тысяч метров – есть ли у нас такой зал хотя бы в одном проекте? Максимум 12 тысяч. Соответственно, нужно сразу проектировать площади для крупных сетей, а если нет гарантии в том, что они придут, то такие центры и не проектируют.
 
Но над этим вопросом работаем не только мы. Мы не единственные международные консультанты в мире, мы всего лишь вторые – есть еще большая четверка консультантов. Они пока не присутствуют в Беларуси, но работают, например, в направлении привлечения сюда ИКЕИ. Но если ИКЕЯ вышла из Украины, мечтать о том, что она придет в Беларусь, пока рано.
 
Пользователи хотят смотреть кино в хороших залах. Когда и куда к нам придут мультиплексы?
 
Положительная динамика уже отмечается: все мы можем посмотреть 3D-фильмы в "Киеве", во Дворце республики, скоро будет открытие в "Рубине". Мультиплексы, с которыми мы работаем, очень позитивно оценивают потенциал Беларуси. У нас рынка нет вообще. Есть мультиплекс "Беларусь", но это только кинотеатр – там нет ни фэшн, ни других развлечений, и все это будет применяться в торгово-развлекательных центрах, которые сейчас строятся. В автовокзале "Центральный" будет семизальный мультиплекс, в котором можно будет выбрать фильм с задержкой в 15 минут: если опоздал на сеанс, идешь в другой зал.
 
Так что все это будет, и со временем монокинотеатр советского образца будет отмирать, хотя в него некоторые очень любят ходить. Это не значит, что кинотеатр умрет одномоментно: люди будут в них ходить, тем более, что расположены они, как правило, по линии метро, в хороших местах. Но нам их не хватает: на премьеру достать билет проблематично, а купить перед сеансом вообще нереально. Спрос есть, а значит, те мультиплексы, которые появятся в торгово-развлекательных центрах, будут работать.
 
В каком сегменте торговой недвижимости больше всего чувствуется недостаток площадей?
 
В классическом торгово-развлекательном центре есть продовольственный супермаркет или гипермаркет. Супермаркеты у нас есть, но гипермаркетов физически мало. Конечно, хотелось бы привлечь международные бренды, которые смогли бы предоставить потребителям приятные цены. В этом формате еще есть, куда расти.
 
Есть огромный формат фэшн, который у нас недоразвит. Торгово-развлекательные центры берут франшизы сами на себя, потому что не смогли привлечь оператора: они не сдают помещение в аренду, а покупают франшизу у известной марки и продают товар. Этот сегмент у нас совсем не развит, и мы будем стараться привлекать сюда фэшн-операторов разных сегментов.
 
Есть группа товаров для дома, которая, на самом деле, мало развита. Подарки, товары для дома выбрать негде. В Беларуси есть три оператора бытовой техники, местные операторы, которые не входят в мировую сеть, и если бы появилось больше конкурентов, потребители бы только выиграли.
 
Чем ближе чемпионат мира по хоккею 2014 года, тем больше внимания уделяется проектам по строительству гостиниц. Все ли будет реализовано в срок? Хватит ли клиентов этим отелям после того, как разъедутся посетители чемпионата?
 
Проекты гостиниц, которые были заявлены перед президентом, будут возведены, особенно пятизвездочные "Рэдиссон", "Кемпински", "Хайятт", уже получил франшизу "Хилтон". Это серьезные проекты, серьезные операторы с серьезными ценами для белорусов. Мы туда, скорее всего, не попадем: 400-500 евро за номер – это не для нас.
 
Некоторые думают, что лучше строить трехзвездочные отели, но здесь есть подводные камни. Трехзвездочный отель дольше окупается, потому что номер стоит дешевле, а земля такая же дорогая. Кажется, что такие отели выгодны, но они проигрывают в экономике четырех-, пятизвездочным отелям. Многие взялись за строительство трехзвездочных гостиниц, думая, что это выгодно, не спрашивая, как это делается в мире. В мире же операторы выбирают два способа развития: либо аренда всего объекта целиком, либо management agreement, когда ты строишь на свой риск за свои деньги под их требования. Все это надо правильно и грамотно просчитывать тем, кто взял эти площадки и будет строить. Самим оперировать я бы не советовал – это очень серьезный бизнес, который окупается минимум 15 лет. Главное, что люди не совсем понимают, что чемпионат мира закончится, а что будет дальше? Это общая проблема по увеличению туристических потоков, и ее нужно решать совместно с государством. В стране есть, что посмотреть, и нужно бороться, привлекать туристов, уменьшать или отменять с какими-то странами визы. Это для нас Шенген стоит 60 евро, а для иностранца виза стоит больше. Это тоже барьер для входа, с которым нужно бороться.
 
Если будет поток туристов, отели будут наполняться. Сетевые отели знают, как привлекать посетителей: они находятся в мировой сети, предоставляют бонусы, включают в какой-то тур. Опять же, приезжают в тур мировые звезды. Все это вместе поможет поднять наполняемость отелей после чемпионата мира.
 
Цены на коммерческую недвижимость в разных странах менялись разными темпами. Как на этом фоне среди стран-соседей выглядит Минск?
 
Благодаря властям, экономика Беларуси в этом году проявила положительную тенденцию. В итоге не было серьезного спада – рынок, скорее, стабилизировался. Ставки, которые были в январе, остались такими же и в сентябре: мы видим коррекцию буквально в полтора процента.
 
Если говорить о странах-соседях, в России уже начался рост в офисном и торговом сегменте. В российскую экономику произошли большие вливания, и приток иностранных инвестиций, пусть и небольшой, но пошел. Но все-таки больший интерес у инвесторов вызывает Польша, Чехия и Великобритания – основные инвестиционные сделки происходят сейчас именно там. Балтия, к сожалению, находится пока на дне, и еще года два там будет находиться.
 
Если говорить об инвестиционной привлекательности Беларуси, то благодаря нашим консультантам, возможно, в этом году будет несколько инвестиционных продуктов, уникальных для рынка, которые будут здесь реализованы.