Финансы компаний


Евгения БЕРЕЗЮК, Василий МАТВЕЕВ, /

Вся страна с нетерпением ждет нового Жилищного кодекса, в котором должны быть учтены все проблемы и нерешенные вопросы, накопившиеся в сфере ЖКХ и жилищной политики за последние пять — семь лет. Будут ли выселять собственников квартир за неуплату коммунальных платежей? Когда и на каких условиях заработает ипотека? Останутся ли жить в ведомственных общежитиях те, кто разорвал трудовые договоры с предприятием 5—10 лет назад? Изменятся ли столичные критерии постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий? Обсудить без пяти минут принятый документ и разъяснить простым гражданам все его новации и спорные моменты мы пригласили знающих специалистов: Владимира ДМИТРУКА, заведующего отделом Постоянной комиссии Палаты представителей Национального собрания Беларуси по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, Наталью КАЧАН, начальника Управления юридической работы и кадров Минжилкомхоза, Наталью ЛАЗДОВСКУЮ, начальника отдела организационно-кадровой и правовой работы ГО "Минское городское жилищное хозяйство" Мингорисполкома, Владимира РОМАНЧУКА, заместителя директора департамента кредитования населения ОАО "АСБ Беларусбанк", и Геннадия КАЛЕНОВА, исполнительного директора Международной ассоциации менеджмента недвижимости (МАМН), главного инженера товарищества собственников "Очаг".

"Нам задолжали 6,3 млрд. рублей…"

"Р":
Проблема неплатежей была и остается одной из самых болезненных и ощутимых для столичного коммунального хозяйства и выливается в миллиарды рублей задолженности жильцов перед ЖРЭО за оказанные услуги. Наталья Николаевна, насколько актуальна сейчас для столицы проблема должников? Какой процент лицевых счетов значится в черном списке? Сколько человек выселено или переселено в меньшую жилплощадь за неуплату коммунальных платежей?

Н. Лаздовская: Всего в Минске 598 114 лицевых счетов, из которых просроченную задолженность на сегодня имеют 30 000. Сумма впечатляет: 6,3 млрд. руб. Можно смело говорить, что 5 процентов из этих тридцати тысяч — неплательщики, которые не оплачивают коммунальные услуги более 2 месяцев. Хотя самый проблемный вопрос для нас — это собственники жилых помещений, которые систематически не платят по жировке. Действующее законодательство не дает нам право предъявить им иски. Поэтому мы очень ждем вступления в силу нового ЖК. Пока же вынуждены использовать полный спектр мер воздействия досудебного порядка: автодозвоны, предупреждения, уведомления, разъяснительная и информационная работа…

"Р": Давайте напомним те позиции, по которым вы и суды сегодня не можете выселить злостного неплательщика из занимаемой жилплощади.

Н. Лаздовская: В эту категорию прежде всего входят комнаты на общей кухне. В данном случае мы даже не можем применить постановление Совета Министров № 1466 и приостановить предоставление коммунальных услуг. Ведь если один проживающий в такой квартире наниматель платит, а второй нет, это будет ущемлением прав добросовестного жильца. Далее, мы не можем переселить в квартиру меньше занимаемой семьи должников с несовершеннолетними детьми. Сюда же можно отнести жилье, в котором прописаны лица, находящиеся в розыске либо отбывающие наказание в исправительных учреждениях. Разумеется, мы обращаемся в органы МВД и просим помочь в поиске таких лиц, но не всегда это происходит так быстро, как нам бы хотелось…

"Р": Таким образом, какие главные моменты вы хотели бы обязательно увидеть в новом Жилищном кодексе?

Н. Лаздовская: Первое. Возможность продажи с торгов квартир, находящихся в собственности. Это очень важная позиция, которая позволит нам работать гораздо более эффективно и быстро погашать задолженность. Второе. Уменьшение с 3 до 1 месяца сроков уведомления жильца о расторжении договора найма. И третье. Переселение собственников-должников вне пределов населенного пункта: то есть в пределах Минского района или даже области.

Собственнику покажут на выход

"Р": Значит, сейчас за долги можно выселить только нанимателей. При этом 85 процентов жилфонда страны принадлежит собственникам. Однако готовящийся Жилищный кодекс позволит применить эту крайнюю меру и к ним... Наш следующий вопрос Наталье Павловне Качан. Давайте уточним, в каких случаях (согласно проекту ЖК) собственника смогут выселить из его квартиры? Какова здесь будет процедура: все-таки продажа с аукциона или принудительный обмен с погашением долгов?

Н. Качан: Если собственник не будет оплачивать жилищно-коммунальные услуги полгода и больше, его переселят, как и в случае с нанимателями жилых помещений. В начале либо расчетно-справочный центр, либо товарищество собственников (или иная организация, осуществляющая эксплуатацию жилфонда) предупредит его о необходимости погасить эту задолженность. Если этого не произойдет, через месяц исполком обращается в суд с понуждением собственника к отчуждению данного жилого помещения. И если суд принимает такое решение, собственник в течение года обязан продать квартиру, подыскать другое жилье и погасить задолженность. Если собственник продолжает бездействовать, исполком вправе обратиться в суд с иском на принудительную продажу жилого помещения. Квартира в итоге поступает на продажу, а бывшему владельцу в течение 2 месяцев передается в собственность другое жилое помещение (в том числе вне пределов данного населенного пункта). А также выплачивается стоимость проданной квартиры за вычетом долга.

На мой взгляд, эта мера обладает очень сильным побудительным мотивом. Как только человек получает повестку в суд и видит, что можно лишиться жилья, деньги на оплату задолженности находятся очень быстро или берутся в долг. И нередко к началу судебного заседания исчезает сама причина — все счета оплачены. Посему для нас важно не выселить собственника, а оставить ему шанс заплатить… Я думаю, эта мера очень подстегнет их к оплате жилищно-коммунальных услуг.

"Р": Готов ли белорусский рынок жилья к таким новациям? Кто будет заниматься продажей, мониторингом рыночной стоимости, подбором нового жилья в других регионах и столице?

Н. Качан: Предусмотрено, что такие жилые помещения будут продаваться с публичных торгов. После принятия кодекса этот механизм будет детально отработан и приведен в соответствие с другими нормативными актами: на это нам дается 6 месяцев. Лично я полагаю, что это мало чем будет отличаться от нынешней продажи жилья через аукционы, порядок которых сегодня принят и опробован. Вот, скажем, есть квартира по проспекту Победителей, первоначальная ее стоимость 100 000 долларов, в процессе торгов она может значительно увеличиться. Не исключаю, что кто-то из должников даже выиграет от такой продажи. В конечном счете все будет зависеть от района, состояния жилья и спроса. Думаю, подобная практика будет актуальной и для других крупных городов страны.

"Р": Хорошо, а что же делать, если квартира расположена не на проспекте Победителей, а где-нибудь на улице Уборевича, состояние ее не ахти и вообще покупателей в ходе публичных торгов не нашлось?

Н. Качан: Если покупателей не нашлось, то собственник остается проживать в своей квартире. Но это не говорит о том, что квартира может продаваться с торгов только один раз. То есть если собственник не будет уплачивать жилищно-коммунальные услуги, то к нему эта мера может применяться и в дальнейшем.

Жизнь за чертой

"Р": Осталась ли сейчас в проекте ЖК норма о выселении должников в квартиры, уступающие по типовым потребительским качествам занимаемому жилому помещению? И второе. Будут ли все-таки неплательщиков выселять за пределы населенного пункта, в частности Минска?

Н. Качан: Да, эта норма осталась. Причем касаться она будет не только собственников, но и нанимателей. Например, человек живет в однокомнатной квартире-хрущевке и не платит по счетам. Даже в Минске у нас сегодня для данной категории есть неблагоустроенные жилые помещения без удобств: горячей воды, с туалетом на улице и т.д. Что же касается выселения за черту Минска, то это положение тоже осталось. И вряд ли в этом случае речь будет идти о Гомеле, Гродно, Бресте или Бобруйске… Скорее всего, минчан-должников будут переселять в жилфонд Минского района и области. Да и потом, всегда остается вариант с покупкой теми же риелторскими агентствами дома в сельской местности. Таких сегодня хоть отбавляй.

"Р": Что ожидает несовершеннолетних детей, которые воспитываются в семьях выселяемых неплательщиков? Какая жилплощадь будет закреплена за ними?

Н. Качан: Действительно, в действующем ЖК нет статьи, которая регулировала бы выселение в таких случаях. В проекте нового ЖК такая статья появилась. Гражданин, утрачивая право собственности на это жилое помещение, подлежит выселению вместе с совместно проживающими членами семьи, в том числе и несовершеннолетними. В случае, если родители-неплательщики лишены родительских прав и ребенок находится в детском интернатном учреждении, жилое помещение, в которое выселена его семья, закрепляется и за ним.

В. Дмитрук: Мы провели совещание с банкирами и представителями Минобразования как представителями органов опеки и попечительства. Договорились о том, что данный орган теперь будет просто уведомляться в случае отчуждения жилого помещения, которое находилось в залоге у банка. Далее, вне зависимости от того, зарегистрированы ли там несовершеннолетние, данное жилье через месяц сможет выставляться на продажу. Оговорюсь: орган опеки будет давать согласие на отчуждение только в том случае, если семья находится в социально опасном положении (родители — наркоманы, алкоголики и т.д.). Если на момент продажи ребенок находится в интернате или подобном учреждении, он на законном основании сможет вернуться в помещение, в которое переселены его родители.

"Р": Интересно, как в новом кодексе решена давняя проблема с жильцами ведомственных общежитий, которые не состоят в трудовых отношениях с предприятиями-собственниками? Из-за нерешенности этого вопроса страдает вся республика: крупные производства Беларуси не могут привлечь на работу иногородних специалистов. Осталась ли в новом ЖК прежняя норма о том, что одиноких граждан с детьми выселять нельзя?

Н. Качан: В новой редакции предусмотрено следующее: работники, прекратившие трудовые отношения с предоставившей общежитие организацией, при отказе освободить помещение подлежат выселению со всеми совместно проживающими членами семьи без предоставления им другого жилого помещения.

"Р": Ясно. А что делать с работниками, которые уже давно, 10—15 лет назад, прекратили эти отношения? Их будут выселять?

Н. Качан: Норма начнет действовать с момента вступления в силу. Обратной силы, как известно, закон не имеет. Следовательно, выселить смогут только тех, кто уволился после вступления в силу нового ЖК. Все остальные останутся проживать и дальше…

"Р": Но проблема, насколько нам известно от администраций многих крупных заводов страны, в том и состоит: они не знают, что делать с этими "стариками"…

Н. Качан: Граждане, которые не могут быть выселены из общежития, останутся проживать и дальше.

"Р": Перечислите, пожалуйста, другие принципиальные новации нового ЖК. Интересно, будет ли решен вопрос с порядком регистрации недвижимости. Сегодня ведь как получается: построил очередник себе квартиру, оформил ее на другое лицо — и вот уже строится снова…

Н. Качан: Сегодня мы работаем над проектом Указа Президента Беларуси, в котором предложены следующие варианты. Если, положим, вас включили в ЖСК или вы начали строить квартиру по долевому участию, вас сразу снимают с учета нуждающихся в улучшении жилищных условий. Вне зависимости от того, построено ли оно… Ну а если денег на строительство у вас нет или пришло наследство и строиться вы больше уже не хотите, потом сможете восстановиться на учете там, где стояли. Это позволит видеть реальное продвижение в очереди: например, в этом году в Минске включено в ЖСК 2000 или 3000 человек. Еще мы предусмотрели обязанность гражданина информировать исполком и организацию по месту работы об улучшении жилищных условий: построил квартиру по долевому участию, купил на вторичном рынке и т.д. Разумеется, в Кодекс об административных правонарушениях потом нужно будет внести статью, которая предусматривала бы ответственность за сокрытие такой информации.

Кроме того, в Минске сейчас предлагается внести следующие корректировки. Чтобы стать на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту жительства, нужно быть зарегистрированным в городе не менее 10 лет (сейчас этот срок не превышает 5 лет). Предлагается также изменить и другой критерий нуждаемости — метраж: с 15 до 10 квадратных метров на человека.

"Ипотека — институт для работающего"

"Р": Правительство не раз заявляло о том, что ипотека должна заработать в полную силу уже в этом году. В свете этого можно сказать, что новый ЖК поспособствует развитию ипотеки. Ведь он предоставляет банкам существенные рычаги воздействия на неплательщиков по ипотечным кредитам. Владимир Константинович, расскажите, пожалуйста, определены ли условия, которые банки будут прописывать в своих кредитных договорах?

В. Романчук: Ипотека — это инструмент для выдачи и получения кредита, но она не является источником для получения ресурса банка под более низкую процентную ставку. Ипотечные кредиты будут выдаваться на тех же условиях, что и другие кредиты на строительство жилья. Просто обеспечением возврата кредита будет залог прав владения на будущую квартиру с последующим оформлением этого жилья в залог банку.

Но процедура оформления ипотеки пока еще до конца не ясна. Пока достаточно нюансов, которые еще предстоит проработать, — например, это оформление в залог жилья, когда в семье есть несовершеннолетние дети. Такие семьи выселить практически невозможно. Даже если кредитополучатель согласен на переселение, банк должен подыскать ему жилье. Нам предлагают содержать для этих целей свой жилфонд, но это невыгодно.

В. Дмитрук: Сейчас процессуальное законодательство предоставляет банкам право на обращение в суд с иском о выселении должников из заложенных жилых помещений, но действующий ЖК запрещает выселение собственников и членов их семей. Поэтому для того, чтобы ипотека заработала, в проекте предусмотрена возможность выселять должников в судебном порядке. Но это не значит, что все банки тут же ринутся в суд с исками. Во-первых, это достаточно сложная процедура, а во-вторых, это негативно скажется на имидже банка.

В. Романчук: Схема выселения по ипотечным кредитам не будет отличаться от той, что работает уже сейчас. Банк обращается в суд, суд выносит решение о выселении. Далее исполнитель принимает все процессуальные меры, чтобы продать это жилье с публичных торгов. Еще есть процедура, предусмотренная Законом "Об ипотеке", — это продажа имущества с торгов по договоренности банка и должника. То есть договариваются не подавать иск о выселении в суд, а продают квартиру с обычных торгов.

"Р": Позволит ли ипотека уйти от института поручительства?

В. Романчук: Конечно, ипотека позволит обойтись без поручителей, но их институт останется. У нас были такие случаи, когда люди оформляли договор залога прав, проходило время, и они находили поручителя. Не все решаются на то, чтобы их квартира все время была в залоге. К тому же достаточно семей, где супруги оба неплохо зарабатывают, зачем им закладывать свою квартиру? Можно ведь просто оформить кредит и постепенно его выплачивать.

У многих сложилось ошибочное мнение, что, когда в полную силу заработает Закон "Об ипотеке", любой человек сможет прийти и получить ипотечный кредит. При этом забывают о том, что его нужно выплачивать.

В. Дмитрук: Ипотека — это один из инструментов для решения жилищных проблем работающих граждан. Речь идет не только о том, чтобы заложить свою недвижимость, но и о том, чтобы в дальнейшем человек мог ежемесячно оплачивать основной долг по ипотечному кредиту и проценты по нему. Поэтому ипотека — это не вариант для человека неработающего.

"Р": Какой будет ипотека по-белорусски? Будет ли она отличаться от зарубежной?

В. Дмитрук: Сейчас много говорят и пишут об ипотеке, но мало кто задумывается, по какому пути она будет развиваться у нас в стране. В мире доминируют две основные системы ипотечного кредитования: американская и европейская. Основой американской двухуровневой является секьюритизация ипотечных кредитов (выпуск в оборот ценных бумаг) и использование специальных институтов. Именно эта система была положена в основу создания ипотечной системы в России. Основу европейской одноуровневой составляют кассы стройсбережений и специализированные ипотечные банки. Например, в Германии приблизительно три четвертых всего жилищного финансирования осуществляется при помощи ссудо-сберегающей системы и только около четверти ипотечных кредитов секьюритизируются. Полагаю, что одноуровневая система для Беларуси предпочтительней.

Сейчас в Палате представителей готовится к рассмотрению проект Закона "О системе жилищных строительных сбережений", таким образом, создается система, приближенная к европейской.

Арендатор или собственник?
"Р": Геннадий Геннадьевич, как эксперт в сфере ЖКХ, скажите, пожалуйста, чего не хватает проекту нового ЖК?
 
Г. Каленов: Сегодня в стране около 85 % квартир в многоквартирных домах находятся на праве собственности. Это очень много. В Европе же более развит институт арендного жилья. Эта тема затронута в проекте нового Жилищного кодекса, но пока недостаточно продвигается, хотя за ней большие перспективы. Приведу пример. Сегодня белорус, имея в кармане электронную карточку с суммой, например, в 5 миллионов рублей, может приехать в Берлин, прийти в ЖСК (почти в каждом есть пустующие квартиры) и стать членом ЖСК. Причем прописка или регистрация не понадобится. Как это получается? В свое время ведомственные дома немцы преобразовали в ЖСК, где отдельные квартиры продавать нельзя. Человек может лишь "арендовать" квартиру как пайщик и жить в ней, сколько захочет, единственное, что требуется, — оплачивать коммунальные услуги и соблюдать устав ЖСК. Согласитесь, система очень интересная. У нас в стране тоже есть ведомственное жилье, где можно применить этот механизм. Есть собственник всего дома, это может быть физлицо или юрлицо, а жители лишь арендаторы либо пайщики без права приватизации. Простые и понятные отношения. Причем, если человек нарушает правила проживания, договор аренды расторгается и такого жителя просто выселяют.
 
В. Дмитрук: В Минске уже ведется строительство первого арендного дома, и уже есть поручение Совмина определить на законном уровне порядок функционирования такого жилья, которое государство будет предоставлять гражданам по договору найма.
 
Г. Каленов: Еще один вопрос, которому не уделено внимания в проекте, — адресность в оплате коммунальных услуг. В Минске есть квартиры по миллиону долларов, но по нашему законодательству, если их собственники прописывают в таком жилье одного или более членов семьи, они получают все субсидии, заложенные в коммунальных тарифах. Возникает вопрос: в чем принцип социальной справедливости?
Еще один перекос — у нас всех делают собственниками, хотя у людей осталась психология арендаторов. По Жилищному кодексу гражданин отвечает и за свою квартиру, и за долю в общем имуществе, но, по сути, жильцы считают, что за все, что находится за порогом их квартир, ответственен ЖЭС. Но ведь ЖЭС не имеет никакого отношения к нашей собственности, это всего лишь подрядная организация. Интересную идею озвучил вице-премьер Анатолий Калинин: при постановке домов на капитальный ремонт жильцы обязаны создать товарищества собственников. И это логично — деньги на восстановление здания большей частью выделяются из бюджета, и с этого момента собственники сами отвечают за дом.
 
"Р": Геннадий Геннадьевич, европейские страны опережают нас в плане управления недвижимостью и ее обслуживания. Как вы считаете, что мы реально могли бы перенять у них?
 
Г. Каленов: Нам нужно перенимать опыт горизонтальных связей, когда большое число проблем решается на местном уровне, не прибегая к помощи администраций районов или города. Что я имею в виду? Различные ассоциации, союзы, советы. Например, совет квартала, советы по тарифам при ЖСК, ассоциации квартиросъемщиков. Их тысячи, и они действуют на разных уровнях: города, района, страны и так далее. У нас же работает только один механизм: написание жалобы, ее рассмотрение и принятие мер. Этой работой, которая отнимает огромное количество времени, у нас вынуждены заниматься властные органы.
Сейчас в Беларуси успешно начали развиваться общественные советы при местных органах власти. Замминистра ЖКХ Андрей Шорец сам был инициатором создания такой организации при Витебском облисполкоме. Общественные советы координируют деятельность ТС, ЖСПК, управляющих компаний. Они не нуждаются в образовании юрлица и утверждаются местным исполнительным органом. Кроме Витебска, они уже созданы в Мозыре, Бобруйске, Минске и других городах. В дальнейшем общественный совет может перерасти в ассоциацию.
 
"Р": Геннадий Геннадьевич, ассоциация менеджмента разработала некоторые предложения по вопросам управления недвижимостью. Как вам кажется, какие из них могли бы также войти в проект нового Жилищного кодекса?
 
Г. Каленов: Например, мы подняли вопрос о том, что еще на стадии разработки проектно-сметной документации на дом нужно обязательно разрабатывать четкие правила, где были бы расписаны все нюансы: индивидуальная собственность, общее имущество, энергопотребление и другие технические характеристики дома и так далее. Собственник покупает квартиру и заверяет своей подписью то, что он знает об особенностях дома, а также о правилах проживания и обязуется их соблюдать. Сейчас же у нас действует обратная схема: сначала гражданин покупает квартиру, а потом узнает все о доме.
Еще одно наше предложение — ввести институт домашнего мастера для повышения производительности труда и уменьшения затрат на обслуживание дома. Это предложение уже реализуется Минжилкомхозом.
 
"Р": В конце ноября прошлого года проект нового Жилищного кодекса был принят депутатами в первом чтении. Владимир Николаевич, расскажите, пожалуйста, на какой стадии находится будущий кодекс сейчас?
 
В. Дмитрук: После принятия проекта кодекса в первом чтении продолжается интенсивная работа по его доработке к рассмотрению во втором чтении. Проведены многочисленные заседания комиссии, рабочей группы, на которых рассмотрено более 1700 поступивших предложений. Поправки в законопроект продолжают поступать, что неудивительно, так как документ касается каждого. Особенно много обращений граждан, предлагающих закрепить нормы, предоставляющие право собственнику, нанимателю выселить из жилого помещения бывших членов семьи.
 
В нашей комиссии делается все возможное для внесения проекта Жилищного кодекса на рассмотрение Палаты представителей на текущей сессии. Депутаты понимают, что от его принятия зависят развитие и совершенствование института собственности в стране, функционирование ипотеки и многих других жизненно важных отношений в обществе и государстве.

Нужные услуги в нужный момент