Личный счет


Максим Осипов,

На одном из аукционов в Минском райисполкоме цена земельного участка под строительство индивидуального дома взлетела до 1,388 миллиарда рублей - почти 170 тысяч долларов. И это притом, что начальная цена предлагаемых участков варьировалась от 25 до 200 миллионов рублей. Впрочем, участок продан не был: покупатели участвовать в торгах дальше не рискнули. И все же факт характерный: земля в последние десятилетия стала весьма капиталоемким объектом.

Недвижимый вклад в будущее

Многочисленные эксперты едины во мнении: среди объектов недвижимости, спрос на которые не исчезал даже во время всеобщего кризиса, особое место занимают земельные участки - как в городах Беларуси, так и за городской чертой. Земельные наделы приобретаются жителями страны для ведения личного подсобного хозяйства, строительства постоянного жилья или дачи.
 
Однако есть нюанс. Продажа земельных участков, входящих в категорию земель, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства либо дачного использования, по нынешним законам осуществляется беспрепятственно. Участок же для строительства жилого дома владелец может продать только в том случае, если приобрел его на аукционе. В иных случаях такая продажа возможна лишь при условии, что на участке имеется готовое жилое строение или незаконченный жилой объект, законсервированный в установленном порядке.
 
В определенной степени такие ограничения влияют на цену, которую землевладельцы просят за свой товар, однако главенствуют в ценообразовании все же факторы местоположения - близость к крупному городу и водоему, наличие дорожной и инженерной инфраструктуры. Скажем, участок в 15 соток, расположенный в деревне Микулино в 22 км от Минска по Раковскому шоссе, предлагают купить за 5,2 тысячи долларов, такой же в деревне Лихачи (в том же направлении, но в 18 километрах от МКАД) - за 42 тысячи, а участок той же площади, но в деревне Ждановичи близ столицы - уже за 230 тысяч долларов. В самом же Минске цены в разы выше: в районе водохранилища Дрозды 6 соток предлагают приобрести за 315 тысяч долларов, а 11 соток - за 560 тысяч. Дешевле обойдется участок в зеленой зоне Цнянского водохранилища, но и его бюджетным назвать сложно: цена вопроса - 355 тысяч “зеленых”. Зато 18 соток своей земли в нарочанской курортной зоне вполне можно приобрести “всего” за 70 тысяч, а в Каменецком районе около Беловежской пущи - за 20 тысяч. В целом цена надела в деревнях колеблется от 3 до 10 тысяч долларов.

Белорусские оазисы
В Брестской области наибольший спрос на землю отмечается в Лунинце, Бресте и Брестском районе, Барановичах и Барановичском районе. Многих покупателей привлекают места в районе заповедно-охотничьих хозяйств “Беловежская пуща” и “Телеханское”. На Витебщине активно покупают дома и участки в районе Браславских озер, пользуются популярностью места в районе Лепеля и Городка. В Гродненской области пользуются спросом дома в деревнях вблизи рек Неман и Щара, озера Свитязь и в районе Налибокской пущи. Могилевское и Гомельское направления востребованы меньше.

Большая переоценка

Между тем сложившийся уровень цен в ближайшее время может претерпеть некоторые изменения. Дело в том, что согласно требованиям белорусского законодательства кадастровая оценка земельных участков проводится не реже чем раз в пять лет. Предыдущая кадастровая оценка земель, например города Минска, прошла в 2007 году, а в Минском районе еще раньше. Поэтому в настоящее время в стране полным ходом идут работы по переоценке кадастровой стоимости земли, которая будет произведена по состоянию на 1 января 2012 года.

- Национальное кадастровое агентство заключило соответствующие договоры с Минским городским и районным исполкомами и уже приступило к работам, - рассказала “НГ” первый заместитель генерального директора Национального кадастрового агентства Ольга Березовская. - Кадастровой оценке в текущем году подлежат земли Минска, Заславля, городского поселка Мачулищи, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов Минского района, а также участки, относящиеся к категориям земель промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения, расположенные за пределами населенных пунктов, садоводческих товариществ и дачных кооперативов Минского района.

Как пояснила Ольга Березовская, результаты кадастровой оценки широко применяются в нашей стране. Сегодня кадастровая стоимость является основой для расчета платежей за землю (земельный налог и арендная плата), платы за право заключения договоров аренды, начальных цен на аукционах, платы за земельные участки при передаче их в частную собственность физическим лицам, негосударственным юридическим лицам, иностранным государствам, международным организациям. Кроме того, результаты кадастровой оценки используются при совершении сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности, а также при выкупе у граждан во время изъятия земельных участков для государственных нужд, оценке недвижимости, градостроительном планировании и в иных целях. Поэтому очень важно своевременно проводить переоценку земель, чтобы результаты кадастровой оценки были актуальны и с максимальной достоверностью отражали уровень цен, сложившийся на рынке недвижимости.

Будь в курсе!
Узнать кадастровую стоимость участка или налоговую базу по нему можно на сайте Национального кадастрового агентства http//vl.nca.by или позвонив в колл-центр этой организации по телефону 8-902-101-06-06. Стоимость минуты разговора составляет 1750 рублей для физических лиц и 2100 рублей - для юридических.

Что в итоге?

По словам Ольги Березовской, результат кадастровой оценки зависит от того, что происходило на рынке недвижимости с момента последней оценки: если цены на недвижимость снижались, то это явление обязательно найдет отражение при определении кадастровой стоимости.

- В целом при наличии достаточного количества рыночной информации кадастровая и рыночная стоимость участков на дату оценки будут весьма близки, - отметила она. - Конечно, не на сто процентов - все же речь идет о технологии массовой оценки, учитывающей ограниченное число факторов оценки, - но корреляция между этими стоимостями очень высокая.

Сегодня в Могилевской области по стоимости участков лидирует Бобруйский район, где кадастровая стоимость квадратного метра земли в жилой усадебной зоне варьируется от 2,24 до 12,07 доллара. В Мяделе этот разброс составляет от 0,21 до 1,54 доллара, в Мядельском районе - от 0,2 до 1,99 доллара и выше. О величине кадастровой стоимости, которая установится после переоценки земель, говорить пока рано - “НГ” вернется к данному вопросу по завершении этого процесса, в конце нынешнего года или в начале следующего. Пока же риелторы отмечают, что после роста цен, наблюдаемого до середины 2008 года, наступил период некоторой стабилизации и даже затишья. Например, в будущем городе - спутнике Минска Заславле на аукционах в нынешнем году было продано лишь несколько участков. Один из них был выставлен на торги по начальной цене 123 млн рублей и продан за 180 млн, другой при начальной цене 210 млн продан за 254 млн рублей. Однако от предметных прогнозов на будущий год риелторы пока уклоняются.

Вы не согласны?
С 1 марта 2011 года у граждан появилась возможность при несогласии с результатами кадастровой оценки оспорить ее в течение 6 месяцев с даты ее внесения в регистр стоимости земельных участков государственного земельного кадастра. Для этого необходимо написать заявление в местный исполком, приложив к нему отчет о рыночной стоимости земельного участка. В случае, если рыночная стоимость такого участка на 15 и более процентов отличается от кадастровой (для Минска и областных центров) или на 20 и более процентов в отношении других категорий земель, в качестве кадастровой принимается именно рыночная стоимость участка.

Нужные услуги в нужный момент
-13%
-20%
-20%
-10%
-30%
-80%
-99%