Личный счет


Юлия Шаброва,

Сложившаяся к осени 2012 года ситуация на рынке жилой недвижимости показывает, что у девелоперов появляется потенциал как для увеличения объемов продаж, так и для повышения цен.
 
Текущий год на рынке недвижимости ознаменовался уходом с него нескольких крупных инвесторов. В результате оказалась под вопросом реализация знаковых для столицы проектов. Вызывает опасения и судьба тех девелоперских проектов, которые были анонсированы в прошлые годы и даже стартовали, но реализуются катастрофически медленными темпами.

Но есть и еще одна группа девелоперов - те, кто остался на рынке. Они продолжают строить и продавать. После существенного (на 25%) сокращения числа реализуемых новостроек в прошлом году сейчас этот сегмент демонстрирует стабильность. В сентябре 2012 года на первичном рынке было представлено более 70 проектов.

Нельзя сказать, что проблем не было. Отток рабочей силы и удорожание строительных материалов в сочетании со стремлением сохранить стоимость метра для дольщиков в прошлом году иногда приводили к затягиванию сроков и ухудшению качества строительства.

Но есть и положительная сторона: после экономических потрясений девелоперы, оставшиеся на рынке, стали более тщательно оценивать риски и потенциальную доходность проекта. Вопрос маржи и прогнозируемых объемов реализации стоит в разы более остро, чем еще несколько лет назад.

Так ли легко реализовать квартиры на первичном рынке недвижимости? Что происходит со спросом?

Какой проект будет востребованным и, соответственно, более прибыльным? Директор компании "Центр МарТ" Татьяна Недерева-Архипец поделилась некоторыми цифрами и выводами. Оценке подверглись два основных показателя: темпы реализации и цена.

О темпах реализации

Спрос на рынке с начала года остается стабильным, а по сравнению с предыдущим годом - даже стабильно высоким, и есть перспективы его увеличения. Эта тенденция легко прослеживается по числу сделок купли-продажи квартир в новостройках.

Абсолютное большинство объектов выставляется на продажу уже на стадии котлована. В отличие от периода растущего рынка и низких ставок по кредитам, сегодня подавляющее большинство проектов возводится за счет средств дольщиков. Как правило, до ввода объекта в эксплуатацию - путем реализации жилищных облигаций или долевого строительства - реализуется от 70 до 100% квартир в доме. Причем этот процент достигает максимума в сегменте эконом-класса и снижается, если речь идет о продажах в элитных новостройках. Покупатели дорогого жилья чаще хотят сразу видеть то, за что платят.

В целом класс качества объекта - один из основных факторов, влияющих на темпы его реализации. Наиболее популярны объекты эконом-класса в спальных районах. Число продаж в таких домах может доходить до 30-50 квартир в месяц, иногда и больше. Например, срок экспозиции двух панельных домов в Каменной Горке составил не более 9 месяцев.

Темпы реализации квартир в более дорогих каркасно-блочных домах (к слову, таких в Минске возводится большинство - 77%) ниже.

Удовлетворительным для застройщика результатом является продажа 15-20 квартир в месяц по рыночным ценам. При таком количестве ежемесячных продаж средний дом на 350 квартир будет реализован за 1,5 года. Чаще всего такой темп позволяет активно вести строительство, не задерживая платежи застройщика своим подрядчикам.

Стоит оговориться, что именно этот сегмент, называемый жильем бизнес-класса, наиболее подвержен колебаниям в период кризиса. Его целевая аудитория чаще всего активна и предприимчива, пользуется кредитными средствами и следит за тенденциями. В условиях, когда кредиты не доступны, доходы стремительно снижаются, а предпосылок для роста рынка нет, покупатели переключаются на более дешевое жилье или уходят с рынка вовсе. Спасают ситуацию специальные программы, предлагаемые застройщиками: кредитование, рассрочки и работа над уникальным торговым предложением проекта.

Сказывается на темпах реализации конкретного проекта и конкуренция, в том числе со стороны нового жилья на вторичном рынке.

Например, в спальных районах - между панельным объектом девелопера и целым перечнем аналогичных квартир в соседних домах. А в крупных, длительных проектах конкурентами застройщика становятся его собственные дольщики, выставляющие на продажу квартиры, построенные годом ранее. Особенно заметно это в проектах, где в прошлом году было совершено много покупок с целью инвестиций слабеющих белорусских рублей.

О ценах

На первичном рынке жилой недвижимости после спада весной 2011 года средняя цена предложения остается стабильной и колеблется около 1250 USD/кв. м.

На цену метра в объекте существенно влияет стадия его реализации.

Квадратный метр в готовой квартире сегодня стоит в среднем на 10-15% больше, чем в строящейся. Так, средняя цена предложения строящихся объектов (долевое строительство и жилищные облигации) на первичном рынке составляет около 1200 USD/кв. м. При этом нулевая, подготовительная стадия застройки подразумевает и минимальную цену. Готовые квартиры предлагаются по цене около 1350 USD/кв. м.

Рыночная цена конкретного проекта также зависит от классности объекта. В начале осени квартиры в строящихся панельных домах эконом-класса предлагались в среднем по цене около 970-1000 USD/кв. м.

Цена на объекты бизнес-класса, каркасно-блочные и кирпичные, составляла 1310-1350 USD/кв. м. Элитные объекты, предложение которых в Минске ограничено, предлагались по ценам до 3000 USD/кв. м.

Итак, что имеем? Сегодня на рынке относительно уверенно себя чувствуют компании, которые давно закрепились на нем и девелоперский бизнес для которых является профильным. При складывающейся экономической ситуации у них есть потенциал для увеличения объема продаж и повышения цены.
Нужные услуги в нужный момент
0058415