1. Лукашенко запретил продажу жилья через облигации. И что теперь будет с ценами на квартиры?
  2. «1700 рублей, СМС о зачислении пришла ночью». Какие выплаты в этом году к 9 Мая получают ветераны
  3. Привьют всех желающих. Стало известно, когда в ТЦ «Экспобел» откроется пункт вакцинации
  4. Главный скандал «фигурки»: россияне выиграли золото Игр, но через 5 дней его вручили и канадцам. Как так?
  5. Лукашенко о заявлении на него в прокуратуру Германии: Не наследникам фашизма меня судить
  6. Лукашенко пообещал «ягодки» по «делу о госперевороте» и вспомнил «убийства друзей-президентов»
  7. В какие страны пустят белорусов, привившихся непризнанными ЕС «Спутником V» или вакциной от китайской Sinopharm
  8. «Когда войну ведут те, кто уже проиграл». Чалый объясняет «красные линии» и угрозы Лукашенко
  9. «Поняли, у собаки непростая судьба». Минчане искали брошенному псу дом и узнали, что он знаменит
  10. Участников канала «Армия с народом» приговорили к большим тюремным срокам
  11. Ведущий химиотерапевт — о причинах рака у белорусов, влиянии ковида и о том, сколько фруктов есть в день
  12. Эксперт рассказал, что можно посадить в длинные выходные, а что еще рано сажать
  13. Как белорусские сигареты оказываются в опломбированных вагонах с удобрениями? Попытались найти ответ
  14. «Не доводите ногти до такого». Эти специалисты работают со стопами и показывают видео не для слабонервных
  15. Нацбанк не аттестовал двух топ-менеджеров Альфа-Банка, в том числе председателя правления. Что говорят в банке
  16. Эксперт рассказал, что можно сажать рядом с помидорами, а что — нельзя
  17. Нарколог рассказала, почему стоит обращать внимание на состав алкоголя
  18. Инфекционист — о поставках в Беларусь вакцины от Pfizer и BioNTech и реакциях на прививку от COVID-19
  19. «Он меня слышит, реагирует на голос». Что сейчас с Ромой, который вынес из огня брата
  20. Властям в апреле удалось пополнить резервы валютой. Белорусы отвернулись от доллара?
  21. Бабарико, Тихановская и Цепкало о том, как для них началась избирательная кампания в прошлом году
  22. Соседние страны выявляют все больше контрабандных белорусских сигарет. Какие партии были самыми крупными?
  23. До +26°С! Прогноз погоды на длинные выходные
  24. «Вы звоните в такое горячее время». Так получат ветераны ВОВ единовременные выплаты к 9 Мая или нет?
  25. Минтруда: ветераны получат единовременные выплаты до 9 мая
  26. Участвовавший в испытании «Спутника V» минчанин спустя полгода проверил, что ему вкололи
  27. Год назад стартовала, возможно, главная избирательная кампания независимой Беларуси. Как это было
  28. Lada Vesta больше не лидер продаж, Rapid тоже нашли замену: какие машины сейчас покупают белорусы
  29. Позывной «Птица». Удивительная история разведчицы Базановой, которая создала в оккупированном Бресте свою резидентуру
  30. «Хочу проехать по тем местам». Актер Алексей Кравченко — о «Иди и смотри» и съемках в Беларуси
реклама


Елизавета Булатецкая,

Рынок недвижимости, который служит индикатором экономики в любой стране, оказался в прошлом году необычайно щедрым для Беларуси на позитивные тренды. Речь в первую очередь идет о росте спроса в секторе жилой недвижимости, который вылился в увеличение числа сделок. Парадокс: чем беднее становятся белорусы, тем больше недвижимости они покупают! Но если вспомнить, что аналогичный всплеск активности наблюдался в 2008 году, то становится очевидной истинная причина происходящего: к интенсивному инвестированию в недвижимость людей стимулирует угроза очередных финансовых потрясений.

"Вторичка" ставит рекорды

Одним из главных трендов прошлого года стало увеличение количества сделок купли-продажи на вторичном рынке квартир, которое произошло как в Минске, так и по стране в целом. Согласно записям в едином реестре цен сделок Национального кадастрового агентства по состоянию на 3 января 2013 года, число квартирных сделок в 2012 году превысило показатели предыдущих 3 лет (2009-2011 гг.) на 14-16%. И это еще не окончательный итог.

А для квартирного столичного рынка прошедший год может стать самым результативным за последние 10 лет. Число заключенных договоров купли-продажи квартир перешагнуло 12 тысяч и всего лишь на 70 сделок отстает от результата 2003 года, который пока является лучшим.

Такой всплеск активности на рынке жилья, произошедший одновременно в Минске и в регионах, можно объяснить не чем иным, как ожиданием очередного финансового кризиса, желанием людей защитить свои деньги от инфляционных потерь. Какие-либо другие причины менее очевидны.

Угроза роста цен на квартиры в 2013 году маловероятна. Рост сделок за счет граждан, которые лишились в прошлом году права на государственную поддержку при строительстве жилья, возможен, но не в таких масштабах, чтобы претендовать на роль ведущего фактора. К тому же эти масштабы практически невозможно оценить даже приблизительно.

Покупательная способность населения в прошлом году тоже не выросла, даже при том, что официальная средняя зарплата приблизилась к $500, а проценты по банковским кредитам снизились почти вдвое по сравнению с 2011 годом. Чтобы соотношение средних официальных доходов белорусов и размеров ежемесячных выплат по процентам и основному долгу вернулось к уровню 2009 года, доходы должны быть в 3 раза больше или во столько же раз должны снизиться квартирные цены.

Впрочем, говоря о платежеспособности, не следует сбрасывать со счетов существование серого рынка, который в прежние годы являлся чуть ли не основным источником, питавшим рынок жилой недвижимости необходимой наличностью. Возможно, этот источник после финансовых проблем 2010-2011 годов приобрел в прошлом году второе дыхание, что и поспособствовало росту покупок на рынке жилья. Но оценить уровень влияния этого источника на динамику сделок невозможно, тем более в очень короткий промежуток времени.

Свою роль, безусловно, могло сыграть пусть и несильное (в среднем на 100 долларов с квадратного метра), но все же снижение квартирных цен. Например, средняя цена продажи квадратного метра квартир в 2012 году в Минске колебалась преимущественно в диапазоне $1230-1250, в 2011 году (если не считать октябрь-декабрь) - $1260-1310, в 2010 г. - $1260-1370. В регионах ценовая динамика похожая. Заметим также, что снижение цены продажи - единственный из перечисленных факторов влияния на активность продаж, который можно оценить и выразить в цифрах.

Еще одной особенностью вторичного рынка жилья в прошлом году стало увеличение разницы между ценами предложения и продажи, которое к концу года превысило 10%, а это вдвое больше традиционного показателя.

К позитивным трендам можно отнести достаточно высокий индекс покупательской активности, о чем говорят результаты мониторингов, проводимых аналитическим центром группы компаний "Твоя столица". Так, в 2010 и 2011 годах в разные месяцы этот индекс колебался в пределах от 0,7 до 1,5, редко переходя через 1,0. А в 2012 году он менялся в диапазоне от 0,7 до 2,74, при том что ниже 1,0 опускался три раза - в январе, феврале и марте, а по итогам октября и ноября вообще составил 1,86 и 2,74.

Арендодатели снимают сливки

Вторым заметным трендом рынка недвижимости в прошлом году явилась резко выраженная динамика спроса в секторе аренды жилых помещений. Это проявилось в большей степени в Минске, но частично затронуло и областные центры.

После традиционного всплеска спроса на аренду квартир, который каждый год благодаря студентам начинается в августе и заканчивается к середине сентября, спрос не утих ни в сентябре, ни в последующие месяцы. Более того, соотношение желающих снять квартиру и сдать квартиру выросло в разы. Время экспозиции предлагаемого в аренду жилого помещения (кроме дорогих квартир) сократилось с нескольких дней до нескольких часов. А сами арендные ставки в категории жилья эконом- и бизнес-класса подскочили на 20-50%.

Причиной такого ажиотажа, хотя с этим и не согласны многие специалисты, стала начавшаяся кампания по зачистке рядов вчерашних льготников - тех, кто построил жилье за льготные кредиты. В конце сентября глава государства поручил местным властям проверить, как используются построенные с господдержкой квартиры, и принять меры вплоть до изъятия квартир, если они сдаются в аренду.

Как итог, владельцы льготных квартир начали в спешном порядке избавляться от квартиросъемщиков. Одновременно с этим на треть упало предложение, что произошло благодаря квартирам в новостройках, которые традиционно занимают около 30% рынка.

Дефицит привел к повышению арендных ставок

Анализируя причины данного явления, нельзя не учесть еще один очень важный фактор. Это существенный по сравнению с предыдущими годами рост вакансий на рынке труда в Минске и областных центрах. Недостаток специалистов работодатели восполняют из числа иногородних, которым с недавних пор разрешили работать в Минске без наличия постоянной прописки. Теперь достаточно регистрации по месту пребывания (временная прописка).

Кроме иногородних белорусов, на работу в Минск и областные центры в последнее время приезжает все больше иностранцев. Таким образом, спрос на рынке аренды жилья не уменьшается, а постоянно увеличивается. А в прошлом году ускорение этому росту придал существенный отток местных кадров в страны ближнего зарубежья, преимущественно в Россию.

Эти тенденции на рынке труда в дальнейшем будут только усиливаться, что обеспечит в перспективе положительную динамику спроса и ставок в секторе аренды жилья в Минске и областных центрах.

Жилищные облигации конкурируют с "долевкой"

Главными трендами минского рынка жилых новостроек в текущем году явились незначительный рост цен, относительная стабильность спроса и предложения, а также структурные изменения в системе финансирования строящихся объектов.

Вопреки пессимистическим прогнозам некоторых аналитиков первичный рынок не сузился, цены не выросли, а число желающих приобретать квартиры на стадии строительства не уменьшилось.

В настоящий момент на рынке коммерческих новостроек представлено более 100 многоквартирных жилых домов, реализуемых частными компаниями. Из них около семи десятков объектов строится, остальные либо вводятся в эксплуатацию, либо уже введены и реализуются застройщиками по договорам купли-продажи.

Изменения, причем заметные, произошли в способах реализации новостроек. Если в начале 2011 года доля новостроек, реализуемых путем выкупа жилищных облигаций, не превышала 15%, то к концу 2012 года этот показатель приблизился к 40%.

Аналогичные изменения произошли и в структуре спроса. Количество граждан, отдающих предпочтение жилищным облигациям, продолжает расти. И эта тенденция сохранится в 2013 году.

Стабильность в коммерческом секторе

Главным трендом рынка коммерческой недвижимости стали стабильность и отсутствие каких-либо всплесков, падений и потрясений.

Стабильно в течение всего года увеличивался спрос в секторе аренды офисной недвижимости. В итоге, как заметили специалисты отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", совокупный объем востребованных в аренду площадей на рынке офисной и торговой недвижимости в 2012 году вырос более чем в 2 раза по сравнению с предыдущим годом.

Почти неизменными в течение года оставались арендные ставки. Средняя стоимость аренды офисных помещений класса "А" колебалась в разные месяцы в диапазоне от 29 до 31 EUR/кв. м, класса "В" - от 15 до 19 EUR/кв. м, класса "С" - от 14 до 16 EUR/кв. м.

Средние ставки аренды магазинов в торговых и торгово-развлекательных центрах устойчиво росли, поднявшись с 22 EUR/кв. м в январе до 27-28 EUR/кв. м в декабре. Данный рост специалисты объясняют появлением на рынке новых объектов, отличающихся более высокими потребительскими качествами.

Аналогичная ценовая динамика наблюдалась на вторичном рынке офисной недвижимости. В результате медленного, но устойчивого роста средняя цена офисных помещений поднялась с $2000 до 2300 за кв. м.

В то же время сектор долевого строительства офисных объектов отличился стабильными ценами, которые в течение всего года не выходили за пределы $1770-1870 за кв. м.

Стабильность проявлялась в поступательном развитии практически всех сегментов рынка коммерческой недвижимости.

Говоря о рынке офисной недвижимости в Минске, в компании Colliers International отметили реализацию крупного проекта в сегменте built-to-suit - ввод в эксплуатацию головного офиса АСБ "Беларусбанк" на пр-те Дзержинского площадью более 35 тыс. кв. м. Новым словом в классе "А" явилось открытие бизнес-центра "Велком" на ул. Интернациональной.

Среди знаковых торговых объектов специалисты называют ТЦ "ALL" на Долгиновском тракте, где в качестве якорного арендатора в новом для себя формате гипермаркета разместилась сеть "Соседи", а также первый в Беларуси полноформатный дисконт-центр Adidas, что наряду с остальным пулом арендаторов делает этот проект успешным.

В конце прошлого года открылись такие знаковые для рынка объекты, как многофункциональные торгово-развлекательные центры - автовокзал "Центральный" (рабочее название) и "Замок".

В компании "Вива Консалт" в числе важных событий на рынке ретейла назвали выход на белорусский рынок такого игрока, как MAXIMA, - известной в Прибалтике крупной торговой сети. И хотя официального открытия магазинов под этим брендом не было, сама новость дает большие надежды на будущее белорусской торговой недвижимости.

Активно развивались в прошлом году такие торговые сети, как "Евроопт", "Рублевский", "Виталюр", "Алми".

Важное событие произошло в секторе гостиничной недвижимости: введен в эксплуатацию первый в Беларуси апарт-отель.

Сектор индустриальной недвижимости тоже пополнился рядом объектов. В прошлом году были сданы логистические комплексы возле поселка Раков и в городе Заславль ("Белвингеслогистик" и "Владпродимпорт"), а также менее крупный, но весьма оригинальный по решению и оснащению логистический центр компании "Минск-Кристалл" под Минском.

Не хватило объектов и денег

По-прежнему одним из главных трендов на рынке коммерческой недвижимости оставался рост отложенного спроса на покупку и строительство объектов, который проявился во всех секторах рынка. В прошлом году он был обусловлен как недостаточным предложением, так и низкой покупательной способностью потенциальных покупателей. Неподъемные кредитные ставки в сочетании с ухудшившимся финансовым положением большинства субъектов хозяйствования вынудили многих отказаться от приобретения недвижимости в собственность и остаться работать на арендованных площадях. При этом достаточно большая часть субъектов попыталась поменять просторные арендуемые площади на более скромные.

Таким образом, стабильность и спокойствие, царившие на рынке коммерческой недвижимости в прошлом году, были обусловлены дефицитом предложения и продолжавшимся ухудшением финансового здоровья реального сектора экономики. Если бы в белорусской экономике наметился очевидный подъем, события на рынке недвижимости развивались бы совсем иначе.
-10%
-10%
-50%
-10%
-20%
-23%
-10%
-10%
-17%
-55%
-25%
0073029