Налегке
Идея Банк
11%
12 месяцев
РРБ-Банк
12%
Оранжевая мечта - Go Кэш
Белорусский народный банк
14.9%

Все кредиты

Личный счет


Марина Миронова,

Наш рейтинг самых дорогих квартир в Минске вызвал живой интерес у читателей. Почему именно эти объекты возглавляют список самых крупных сделок на рынке жилья? Кто они - "таинственные" покупатели квартир за полмиллиона долларов? Какие перспективы у премиум-сегмента в недвижимости? Все эти вопросы мы адресовали нашему эксперту Артему Вайниловичу.

- Артем, вы работаете на рынке недвижимости еще с 1990-х годов. Как изменился рейтинг самых дорогих квартир за эти годы?

- Изменения очевидны. Еще в начале 2000-х, не говоря уже о 1990-х, подобные рейтинги состояли сплошь из "сталинок" и квартир, построенных в 1960-70-х годах для высших партийных работников и творческой интеллигенции. Сейчас в топ-20 "сталинка" всего одна, и на последнем, 20-м месте. Есть две квартиры по переулку Броневому, д. 4 , но это, можно сказать, из разряда "вечных" ценностей. Квартиры в домах по пер. Броневому, 4 , пер. Войсковому, 10, ул. Красноармейской, 13, всегда выделялись на общем фоне, а стоимость квадратного метра значительно превышала среднюю по Минску.
Красноармейская, 13. В этом доме жил П.М. Машеров
Дворовая территория жилого дома на Красноармейской, 13. Настоящий парк в центре города
На ведущие позиции в рейтинге выходят современные новостройки. Почти половина самых дорогих объектов построена за последние 3 года. А ведь на вторичный рынок жилья практически еще не вышли квартиры в "Славянском квартале" и "У Троицкого". ЖК "Парус" еще не достроен.
 
Так что на рынке элитного жилья появляются новые "герои", и эту тенденцию не остановить.
 
- "Сталинки" утратили свои позиции, потому что больше не пользуются спросом?

- И да, и нет. Безусловно, значительная часть покупателей в премиум-сегменте сориентирована только на новостройки. Но, с другой стороны, "сталинки" с хорошим месторасположением, в домах с железобетонными перекрытиями, ухоженной дворовой территорией и приличным состоянием подъездов всегда в цене. Так, год назад мною была продана трехкомнатная квартира в доме "под шпилем" на ул. Коммунистической по цене 3 500 дол/кв.м. И на квартиру претендовали сразу несколько покупателей, несмотря на то, что ремонт в квартире за такие деньги нужно было делать заново.
 
Дом "под шпилем" на ул. Коммунистическая, 14/ Красная, 1

Но даже при такой высокой цене за квадратный метр попасть в рейтинг эта квартира не смогла. Общая площадь только 80 кв. м, а стоимость "всего" $280 000. Ведь среди "сталинок" практически нет предложений с общей площадью более 100 "квадратов", в то время как топовые современные квартиры стартуют от 150 кв. м. И при более низкой цене за квадратный метр такие объекты все равно имеют большую итоговую стоимость.
 
Например, 6-е место в нашем рейтинге занимает квартира в престижном еще с советских времен жилом доме на К. Маркса, 42. Но ведь по сути - это две квартиры, объединенные в одну, и они занимают целый этаж. Эксклюзив, достойный топ-20.
 
- Насколько существенно может повлиять на стоимость квадратного метра расположение дома?

- Традиционно дорогие квартиры располагались только в "тихом" центре, но сейчас география престижных адресов намного шире. И это второе разительное отличие нынешнего рейтинга от тех, что были составлены 10 лет назад.
 
Если раньше запросы состоятельных покупателей составлялись почти "под копирку": ул. Коммунистическая, дома 2-18, ул. Я. Купалы, 7, Пулихова, 7, Фрунзе, 3, и так далее. Одним словом, все достойное внимания в районе пл. Победы и парка им. Горького. То теперь перечень объектов премиум-класса значительно объемнее.
 
Так, в начале 2000-х на месте снесенных двухэтажных домов начал формироваться "золотой треугольник": улица Гвардейская (дома 8-16), Грибоедова (дома 2, 4, 10), Чехова, 3. Там же, в районе улиц Москвина и Грибоедова, расположен ЖК "Залаты Маентак". Первый дом в этом комплексе был построен в ходе реконструкции выкупленного частного дома, а далее границы застройки расширились на весь квартал.
Жилая застройка на ул. Гвардейской
Квартал "Залаты маентак"
Во второй половине 2000-х застройка элитными многоквартирными домами была продолжена совсем не в центре города, а в районах престижной коттеджной застройки (вблизи Национальной библиотеки и в Дроздах). Ландшафтно-рекреационные зоны с успехом заменили такой фактор, как центральное месторасположение. А комфорт и уют проживания был достигнут за счет низкоплотной застройки.
Вид на коттеджную застройку и малоэтажные дома на берегу Слепянской водной системы
В прошлом году были введены в эксплуатацию ЖК "Славянский квартал" и "У Троицкого". Эти высотки не только изменили привычный скайлайн Минска (Прим. ред. - Скайлайн - панорама или вид на город со стороны), но и предоставили возможность приобрести жилье, из окон которого центр города виден как на ладони. До появления этих объектов в категории "пентхаусы" по большему счету выбора не было.
Пентхаус в ЖК "У Троицкого"
Вид из окон ЖК "Славянский квартал"
- Кроме того, не стоит забывать и о точечной застройке, - продолжил Артем Вайнилович. - Например, во дворах жилых домов на ул. Червякова в 2012 году построен 24-квартирный жилой дом. Застройщик позиционирует свой объект как "настоящий клубный дом премиум-класса". Возможно, расположение его не идеальное (все-таки дом стоит в окружении "хрущевок"), но отдадим должное - здание выглядит весьма достойно.
Внешний вид клубного дома на ул. Червякова
Входная группа. Клубный дом на ул. Червякова
Но настоящая "изюминка" рынка элитных квартир скрыта во дворах жилых домов в районе пл. Победы. Во дворе магазина "Каравай" и кафе "Скиф", напротив посольских особняков построены три новых дома. Первый из них заселен уже лет 5 назад. Но рекламных объявлений о продаже квартир в этих объектах не было никогда. При этом цены на жилье здесь, могу с уверенностью об этом утверждать, превышают даже уровень цен в ЖК "У Троицкого".
Ул. Румянцева, 7

- Не могу не задать это вопрос: кто они - покупатели элитной недвижимости и как много дорогих квартир скупили россияне?
- Безусловно, россияне в роли покупателей самых дорогих объектов рынка жилья в Минске весьма заметны. Рекламу элитных жилых комплексов можно встретить уже в самолетах, летящих из Москвы в Минск. Но я бы этот вопрос рассматривал шире. Действительно, среди покупателей немало граждан России. Но еще больше случаев, когда стороной по договору купли-продажи выступает белорус, а деньги на совершение сделки предоставляют его ближайшие родственники из России. Не стоит забывать и о белорусах, давно ведущих свой бизнес за границей, в том числе и в Российской Федерации, и приобретающих жилье в Минске за счет доходов, полученных за пределами РБ. Кроме того, как показывает практика, в случае покупки квартиры интернациональной парой, где муж - гражданин страны в Западной Европе или Ближнего Востока, а супруга - наша соотечественница, такие сделки (за редким исключением) оформляются также на имя граждан РБ.
 
Данные статистики, сколько конкретно квартир в Минске купили иностранцы, в том числе и россияне, будут не совсем верные. Нужно учитывать, что многие источники денежных средств для покупки жилья имеют иностранные корни. И в премиум-сегменте удельный вес таких сделок будет значительно больше, чем в эконом- и бизнес-классе. Точные цифры назвать вам не сможет никто. Но для сравнения скажу, что я принимал участие в продаже 4 квартир, вошедших в топ-20, и 3 из них были приобретены за счет средств, заработанных вне Беларуси.
 
- Получается, что среди покупателей самого дорого жилья почти нет белорусов, зарабатывающих деньги в нашей стране? Или они предпочитают "не светиться"?

- Дело в том, что у белорусов, постоянно проживающих в нашей стране, гораздо больше возможностей стать собственниками элитного жилья. Это и долевое строительство, и строительство собственных коттеджей. Не говоря уже о том, что многие наши состоятельные сограждане давно успешно решили свой жилищный вопрос. А приезжие покупатели не имеют возможности "мониторить" рынок жилья в долгосрочном периоде и вынуждены приобретать квартиры исходя из текущего предложения на вторичном и первичном рынке.
 
Что касается "засветки", то еще одна особенность крупных сделок по сравнению с предыдущим десятилетием состоит в том, что сейчас в 99% в договорах купли-продажи случаев указываются реальные суммы.
 
Дело в том, что собственники успешного бизнеса, топ-менеджеры крупнейших частных компаний, ведущие спортсмены - а именно эти категории составляют подавляющее большинство покупателей премиум-сегмента из числа белорусов - уже давно решили свои вопросы с легализацией источников дохода. Годовой доход в несколько миллиардов рублей уже не вызывает удивления у налоговиков при анализе полученных деклараций. Напомню, что за 2011 год был задекларирован годовой доход и в 22,4 миллиарда рублей.
 
Если верить оценкам экспертов из финансового сектора, в Беларуси не менее 10 тысяч долларовых миллионеров. В таком случае два десятка сделок по квартирам ценой в полмиллиона долларов для Минска даже маловато как-то.
 
- На ваш взгляд, рынок жилья в премиум-сегменте будет востребован и в дальнейшем?

- Конечно. Как говорил классик, раз в стране ходят денежные знаки, то должны быть люди, у которых их очень много. А требования к месту проживания у этих людей всегда будут отличаться от усредненных. Пока часть активных интернет-пользователей тщетно ждет стоимость квадратного метра в столице по 500 долларов, рынок премиум-жилья свою отметку в "500" уже взял. Правда, это $500 000, и за всю квартиру.
Нужные услуги в нужный момент