109 дней за решеткой. Катерина Борисевич
Коронавирус: свежие цифры
  1. «Я привыкла быть, как все. Но теперь это не так!» Как мы превратили читательницу в роковую красотку
  2. Первый энергоблок БелАЭС включен в сеть
  3. Максим Знак остается в СИЗО до 9 мая
  4. Изучаем весенний автоконфискат. Ищем посвежее, получше и сравниваем с ценами на рынке
  5. В суде по делу Бабарико продлен перерыв, заседаний 9 и 10 марта не будет
  6. Посол РФ в Беларуси рассказал о предложении о встрече от оппозиции и сравнил ее с обществом книголюбов
  7. «Зарплата 350 рублей, медицины нет». Откровенный рассказ семьи минчан о переезде в деревню
  8. У Марии Колесниковой истек срок содержания под стражей
  9. Минское «Динамо» обыграло СКА в четвертом матче Кубка Гагарина
  10. МОК не признал Виктора Лукашенко президентом НОК Беларуси
  11. Как заботиться о сердце после ковида и сколько фруктов нужно в день? Все про здоровье за неделю
  12. «Ушло вдвое больше дров». Дорого ли выращивать тюльпаны и как к 8 марта изменились цены на цветы
  13. Что происходит в Беларуси 9 марта
  14. «Прошло минут 30, и началось маски-шоу». Задержанные на студенческом мероприятии о том, как это было
  15. «Молодежь берет упаковками». Покупатели и продавцы — о букетах с тюльпанами к 8 Марта
  16. Эту неделю еще померзнем, но весна все же придет
  17. Госсекретарь США назвал Лукашенко последним диктатором Европы
  18. Минздрав опубликовал статистику по коронавирусу за прошлые сутки
  19. BYPOL выпустил отчет о применении оружия силовиками. Изучили его и рассказываем основное
  20. Автозадачка с подвохом. Разберетесь ли вы в правилах остановки и стоянки на автомагистралях?
  21. Три новых интересных здания, которые минчане вряд ли видели. Показываем, как они выглядят
  22. Вариантов немного. Чего ждать в случае получения или отказа в российском кредите
  23. «Один роковой прыжок — и я парализован». История парня, который нырнул в воду и сломал позвоночник
  24. Какие курсы доллара и евро установили обменники после больших выходных
  25. Тест на ваше принятие реальности. Такое правда звучало в судах за последние полгода?
  26. «Можно понять масштаб бедствия». Гендиректор «Белавиа» — про новые и старые направления и цены на билеты
  27. У бюджетников заметно упали зарплаты. Их обещают поднять за счет оптимизации численности работников
  28. На овсянке и честном слове. История Марины, которая пришла в зал в 33 — и попала в мировой топ пауэрлифтинга
  29. Студентка из Франции снимала Минск в 1978-м. Показываем фото спустя 40 лет
  30. «Соседи, наверное, с ума от нас сходят». У минчан с разницей в четыре года родились две двойни
реклама


Артем Сахаревич,

Если охарактеризовать минувший год на рынке жилой недвижимости одной фразой, то она, скорее всего, выглядела бы так: "Спрос активизировался, цены выросли". Однако это лишь общая картина. Рост не был повсеместным – квартиры в более чем 10 столичных микрорайонах опустились в цене. А в отдельных жилых зонах квартиры по-прежнему ждут своих покупателей целый год. Мы попытались выявить как настоящие "полюса роста", так и районы с откровенно слабой или негативной динамикой, "вылезающие" только за счет более благополучных соседей.

В нашей статье по итогам 2012 года мы подробно разобрали динамику цен и структуру спроса по различным сегментам жилья. Выводы, сделанные в ней во многом объясняют все то, о чем мы напишем сегодня.
 
Ни один из минских административных районов, за исключением, возможно, Заводского, нельзя назвать однородным в плане цен на недвижимость. Время строительства, удаленность от центра и разный характер застройки с последующими "уплотнениями" привели к тому, что во всех районах есть как участки дорогой элитной застройки, так и бюджетные спальные районы на значительном удалении от центра. Тем не менее рассматривать различия мы будем именно по административным районам, так как в каждом из них есть свои уникальные черты и, по большому счету, проводится единая жилищная политика. Мы уделяли первостепенное значение не абсолютным цифрам, которые еженедельно публикуются в мониторинге рынка жилья и разделе "Статистика", а именно динамике изменения цен и спросу на квартиры в 2012 году по различным микрорайонам.

Заводской район. По-прежнему самый доступный

О проблемах этого района знают все и все же недостатка покупателей на протяжении 2012 года местный вторичный рынок не испытывал. Те граждане, для которых было важно найти самые бюджетные варианты, покупали квартиры именно тут. Как результат, в Заводском районе самая высокая по Минску доля приобретенных хрущевок и брежневок – почти 1/3 от всех купленных квартир. В то же время квартиры современной планировки предпочитали покупать в других районах. Общая динамика цен была ровной – за год квартиры в Заводском районе подорожали в среднем на 2-4%. Исключение составляет лишь район ул. Крупской и Кабушкина, где цены поднялись на 8,7%. Высокая активность покупателей была отмечена в Шабанах и Чижовке, но, несмотря на грядущий ЧМ по хоккею, цены там поднялись всего на 3,2%. Необходимость работать в низком ценовом диапазоне привлекает далеко не всех застройщиков, тем не менее они есть и активно продают квартиры в новостройках.
 
Октябрьский район. "Минск-Сити" пока лишь на плане

Район железнодорожников представлен тремя абсолютно разными, с точки зрения ценообразования, зонами. Привокзальная площадь всегда отличалась самой высокой стоимостью квартир, именно здесь цены прибавили 10,0% за год. Но следует отметить, что желающих приобрести такие дорогие квартиры было совсем немного. В жилом массиве по улицам Аэродромной и Воронянского предложение квартир было очень велико, однако лишь 1/6 часть из них была продана. Как результат, для привлечения покупателей цены предложения в этом районе даже незначительно снизились. Что касается таких удаленных районов, как Курасовщина и Серова, то здесь наиболее активно покупали недорогие квартиры стандартных планировок и брежневки. В Октябрьском районе сложилась уникальная ситуация – квартир современной планировки, построенных после 2000 года было куплено всего 7%, что является антирекордом для всего Минска.
 
Реализация хотя бы половины тех планов, которые были озвучены по строительству делового центра "Минск-Сити" и проведению третьей линии метро изменит положение дел как на вторичном, так и на первичном рынках. Пока же немногочисленные местные застройщики продают сравнительно недорогие квартиры, которые мало чем отличаются от подобных проектов в других районах.

Московский район. Метро вдохнуло новую жизнь?

Главное событие минувшего года – ввод трех станций метро и запуск части проспекта Дзержинского. Многие эксперты предрекали, что цены на близлежащие районы пойдут вверх. Непосредственно перед вводом объектов в эксплуатацию Realt.by отмечал внушительный рост цен на аренду квартир. Что касается вторичного рынка, то особых подвижек в цене заметно не было и реальный рост цен за год (+1,9%) был наименьшим в городе. Во многом благодаря этому факту район занял второе место после по числу совершенных сделок купли-продажи.
 
В крупнейших жилых массивах, Юго-Западе и Малиновке, спрос был в 1,5 раза выше среднегородского, тем не менее приросли в цене оба района всего на 2,0%. В молодых микрорайонах, Михалово и Брилевичах, продолжают строить жилье, а вот объектов соцкультбыта больше не становится. В результате цены предложения там снижаются, хотя квартир покупают много. Противоположная ситуация складывалась в р-не улицы Клары Цеткин и в начале проспекта Дзержинского. Здесь, несмотря на преимущественно старый жилой фонд, рост цен на квартиры составил 8-10%. Именно проспект Дзержинского является настоящей Меккой для застройщиков – 17% всех минских новостроек базируются вдоль этой транспортной артерии.
 
Фрунзенский район. Молодо, но пока не зелено

Самый населенный район столицы логично имеет наибольшее количество сделок купли-продажи квартир. Примерно четверть всех проданных квартир в Минске родом отсюда. Уникальность района заключается в первую очередь в количестве купленных квартир современной планировки – примерно 48,5%, что является абсолютным рекордом в Минске. Отдельно стоит выделить тот факт, что именно во Фрунзенском районе покупатели ведут себя наиболее активно. В Каменной Горке и Домбровке квартиры в среднем ждут покупателя порядка двух месяцев, а это самый лучший в столице показатель.
 
Однако подобная активность выглядит незаурядной, лишь оглядываясь на остальной город. Для Фрунзенского района подобная ситуация вполне нормальная: недорогие квартиры современной планировки за сравнительно невысокую цену притягивают к себе покупателя, а обилие предложения не позволяет рассчитывать на существенный рост цен в данном регионе. Как результат, цены на квартиры в Каменной Горке, Красном Бору, Сухарево и Западе выросли лишь на 1,6-2,0%. Районы вблизи ст. метро "Пушкинская" и "Молодежная" приросли в среднем на 4-6%, а вот абсолютным лидером роста была Домбровка (+11% за 2012 год). Интересно, что в Масюковщине, с ее относительно старым жилфондом, спрос на местные квартиры был крайне низким, что опустило цены на рекордные для Минска 4,6%.

Ленинский район. Велосипедная дорожка как фактор ценообразования

Ситуация на рынке жилой недвижимости в этом районе в начале 2012 года была схожей с перечисленными выше: минимальные цены в городе с негативной динамикой. Тем не менее те изменения с ценами, которые произошли за год, обязуют выделить Ленинский район отдельно от общей группы. Крайне контрастная структура жилфонда, умноженная на удаленность от центра привела к тому, что цены внутри района менялись совершенно по-разному.
 
Хуже всего развивалась ситуация в районе улицы Маяковского: проблемы с расширением транспортной магистрали и устаревшая застройка совсем не привлекала покупателей (спрос был низким по сравнению с остальными микрорайонами). Цены в этом районе едва сдвинулись с мертвой точки (+1,1% за год). Тем не менее мы вправе рассчитывать на изменение ценовой динамики сразу после завершения там работ по расширению улицы и вводу нового квартала.
 
В Серебрянке и районе метро "Партизанская" квартиры покупали более активно, что привело к росту на 4,5% и 8,4% соответственно. Интересно, что чем ближе дома располагались к велодорожке, тем сильнее подорожали в них квартиры. Качественная современная застройка в Лошице раскупалась в 2 раза быстрее, чем в среднем по городу и выросла в цене за 12 месяцев на целых 11%.
 
Ситуация в районе улиц Карла Маркса и Кирова складывается крайне интересным образом. Самая высокая стоимость в городе отпугивает покупателей, что ведет к тому, что квартиры могут позиционироваться на рынке в среднем около года, прежде чем найдут покупателя. Тем не менее рост цен на местные элитные квартиры превысил 15%.
 
Партизанский район. Такой маленький, но такой разный

Трудно представить в столице более неоднородный район в плане стоимости жилья. Общий рост цен здесь был самым высоким в городе – почти 16% за год. В то же время процессы на рынке недвижимости отдельных микрорайонов протекали диаметрально противоположные. С одной стороны, элитная застройка в районе улицы Захарова и м-не Слепянка, за год прибавившая в цене 15-20%, буквально вытянула все остальные, с другой – заводские районы, типа Дражни и Тракторного завода, даже несмотря на активный спрос на квартиры продолжают тенденции 2011 года - попросту дешевеют. В Степянке, благодаря постоянной растущей доле современного жилья, цены несколько подросли (+4,6%).
 
Первомайский район. Окраина дорожает быстрее

Квартиры в этом районе редко испытывали проблемы с наличием покупателей в последние годы. Не был исключением и 2012-й. Однако из-за того, что цены во всех микрорайонах вдоль проспекта Независимости установились довольно "кусачие", лидерами покупательского интереса были квартиры в местных хрущевках и брежневках (их приобрели в 2 раза больше, чем квартир в домах современной планировки).
 
Практически во всех административных районах, темпы роста цен по мере приближения к центру города росли, а вот в Первомайском ситуация установилась обратная. Максимальное удорожание как раз наблюдалось у жилых массивов, удаленных и от центра и от метро. Так, квартиры в Зеленом Луге и м-не Восточный подорожали на 10%. В Уручье и м-не Восток рост составил около 5%, а вот жилые массивы в районе улиц Гикало, Золотая Горка и Ботаническая подорожали лишь на 2-3%. Одним из общегородских лидеров довольно неожиданно стал район улиц Макаенка и Филимонова, где за квадратный метр квартир в декабре 2012 года просили на 16% больше чем год назад.

Советский район. Панель не предлагать

Характерная черта Советского района – по объему предложения он занял 2-е место в городе, а вот по числу сделок лишь 6. Подобный дисбаланс объясняет структура местного спроса: квартир современной планировки в каркасно-блочных и кирпичных домах купили в 5 раз больше, чем в панельных. Для сравнения в среднем по городу это отношение составляет 1:1. Что касается квартир в домах типовой планировки, то здесь отношение кирпич-панель было 2:3 (в среднем по городу 1:4), ну а в кирпичных хрущевках и брежневках квартир было куплено и вовсе в 4 раза больше, нежели в панельных.
Таким образом, большинство покупателей местной недвижимости отнюдь не гналось за низкими ценами. Недорогие квартиры предлагались в основном в Зеленом Луге и Сельхозпоселке. Ну а весь огромный жилой массив, начиная с района Комаровки и далее, вдоль улиц Беды и Богдановича, демонстрировал очень серьезный рост в 10-11%. Причем следует отметить тот факт, что поток желающих купить там квартиры был стабильным на протяжении всего года. Возможно, именно этот факт и объясняет активное присутствие застройщиков и наличие в этой зоне такого числа новостроек.
 
Центральный район. Берег левый не берег правый

Последний район в нашем сегодняшнем списке самый разнообразный в плане цен и самый дорогой. Средние цены по микрорайонам здесь могут отличаться на 1000$/м2. Центральный район – флагман роста на рынке столичной недвижимости. Если в остальных районах "топтание" цен на месте перешло в реальный рост в июле-августе, то квартиры в Центральном районе столицы дорожали 11 месяцев из 12. Лучше всего раскупались квартиры в районе бульвара Шевченко, тем не менее в цене за год они даже несколько опустились.
 
В части, расположенной непосредственно в центре столицы, сложилась парадоксальная ситуация: на левом берегу Свислочи, вдоль улицы Коммунистической, жилая недвижимость подорожала на максимальные для города 22%, а вот на правом, в районе площади Свободы и Немиги, осталась на уровне декабря 2011 года. Вдоль проспекта Победителей вся жилая застройка, за исключением Веснянки, активно прирастала в цене весь год, но вот покупать такое дорогое жилье решались далеко немногие. Спрос по сравнению со средними показателями в городе был откровенно низким.
 
Напоследок, мы подготовили таблицу самых показательных районов города Минска за минувший год.

Материал подготовлен на основе данных аналитического центра портала Realt.by и Национального кадастрового агентства.
-10%
-50%
-27%
-10%
-25%
-80%
-25%
-15%
-30%
-50%
-10%
-30%