101 день за решеткой. Катерина Борисевич
Коронавирус: свежие цифры
  1. Секс-символ биатлона развелась и снялась для Playboy (но уже закрутила роман с близким другом)
  2. Во всех районах Беларуси упали зарплаты, в некоторых — больше чем на 300 рублей
  3. Белоруска едет на престижнейший конкурс красоты. И покажет дорогое платье, аналогов которому нет
  4. Могилев лишился двух уникальных имиджевых объектов — башенных часов и горниста (и все из-за политики). Что дальше?
  5. «Пышка не дороже жетона». Минчане делают бизнес на продукте, за которым в Питере стоят очереди
  6. Год назад в Беларусь пришел коронавирус. Рассказываем про эти 12 месяцев в цифрах и фактах
  7. Акции солидарности и бойкот футбольных фанатов. Что происходило в Беларуси 28 февраля
  8. «Врачи нас готовили к смерти Саши». История Марии, у чьей дочери пищевод не соединялся с желудком
  9. Показываем, как выглядит часть зданий БПЦ на улице Освобождения, ради которых снесли объекты ИКЦ
  10. Пенсионерка из электрички рассказала подробности о задержании и Окрестина
  11. Один из почетных консулов Беларуси в Италии подал в отставку из-за несогласия с происходящим после выборов
  12. Минское «Динамо» проиграло в гостях питерскому СКА
  13. 57-летняя белоруска выиграла международный конкурс красоты. Помогли уверенность и советы Хижинковой
  14. В Беларуси ввели очередные пенсионные изменения. Что это означает для трудящихся
  15. «Будет готов за три-четыре месяца». Частные дома с «завода» — сколько они стоят и как выглядят
  16. Чиновники придумали, что сделать, чтобы белорусы покупали больше отечественных продуктов
  17. Фанаты белорусских футбольных клубов массово объявляют о бойкоте матчей
  18. Тихановская рассчитывает на уход Лукашенко весной
  19. «Ашчушчэнія не те». Все участники РСП вышли на свободу после 15 суток ареста
  20. Минчане пришли поставить подпись под обращением к депутату — и получили от 30 базовых до 15 суток
  21. «Куплен новым в 1981 году в Германии». История 40-летнего Opel Rekord с пробегом 40 тысяч, который продается в Минске
  22. Рынок лекарств штормит. Посмотрели, как изменились цены на одни и те же препараты с конца 2020-го
  23. Под Молодечно задержали компанию из 25 человек. МВД: «Они собирались сжечь чучело в цветах национального флага»
  24. Год назад в Беларуси выявили первый случай COVID-19. Что сделано за год, а что — нет
  25. Автозадачка с подвохом. Нарушает ли водитель, выезжая из ворот своего дома на дорогу?
  26. «Бэушка» из США против «бэушки» из Европы: разобрали, какой вариант выгоднее, на конкретных примерах
  27. Защитник Бабарико и Колесниковой подал жалобу в суд на лишение его лицензии, но ему отказали
  28. «Усе зразумелi: вірус існуе, ад яго можна памерці». Год, как в Беларусь пришел COVID: поговорили со вдовой первой жертвы
  29. Судьба ставки рефинансирования, обновленный КоАП, дедлайн по налогам, заморозка цен. Изменения марта
  30. «Первый водитель приехал в 5.20 утра». Слухи о «письмах счастья» за техосмотр привели к безумным очередям
реклама


Офисная недвижимость – один из самых распространенных сегментов коммерческой недвижимости. Практически каждый субъект хозяйствования сталкивается с ним в своей деятельности при аренде либо при покупке-продаже.

Как правило, цены предложений и сделок значительно разнятся, поскольку продавец пытается получить более высокую прибыль, а покупатель, в свою очередь, стремится заключить сделку по цене, ниже заявленной. Цены сделок на помещения с практически одинаковыми характеристиками могут отличаться в несколько раз.
 
Количество сделок с офисами подвержено сезонности: больше всего их приходится на декабрь, что наглядно продемонстрировано на рисунке.

 
 
Недвижимость часто покупают с целью взноса в уставный фонд организации, который можно сразу переоценить на 1 января следующего года в зависимости от текущих потребностей, либо для принятия к зачету уплаченного НДС.

По информации Центра оценки и недвижимости "Эксперт", в декабре 2012 года сделок было относительно немного – 48, в два с лишним раза меньше, чем в декабре 2011-го – 103 сделки. Всего за 2011 год зарегистрировано 479 сделок, а за 2012 – 460. Активность рынка за прошедший 2012 год практически не изменилась, что свидетельствует о стабильном спросе на офисные помещения.
 
Давайте посмотрим, от чего зависит цена офиса. В данной статье не будем пользоваться традиционной классификацией (A, B, C, D). Четкой устоявшейся системы у нас пока нет, и каждый сам присваивает нужный класс своему объекту.
 
Обычно офисы располагаются в административных зданиях (бизнес-центрах) или в жилых домах (на 1-м или цокольном этажах, которые менее востребованы в качестве жилья).
 
Как обычно, самый главный фактор – местоположение.

Западные оценщики недвижимости уверяют, что на стоимость недвижимости влияют 3 вещи: location, location и еще раз location. Мы насчитали их чуть больше.
 
Цены на офисы, находящиеся в пределах 1-го транспортного кольца Минска, более высокие, чем за его пределами. За пределами 1-го транспортного кольца традиционно самые дорогие офисы расположены в Советском районе.
 
Далее по значимости, по нашему мнению, идут архитектурно-планировочные и инженерные решения. Это запоминающийся внешний облик здания, просторность холла и вестибюля, ширина коридоров, качество отделки. Необходимо наличие достаточного количества телефонных номеров, системы кондиционирования, качественной электроразводки.
 
Высокая транспортная доступность и близость к потенциальным клиентам подразумевает нахождение помещения непосредственно у станции метро, крупного перекрестка или оживленной автомагистрали. Это снижает издержки ведения бизнеса, упрощает привлечение клиентов и, как следствие, увеличивает ценность и стоимость такого помещения.
 
Впрочем, бизнес-центров, полностью соответствующих этому параметру, у нас немного. К таковым можно отнести - "Александров Пассаж", пр. Независимости 117; RubinPlaza, пр. Дзержинского, 5; SilverTower , 1-й Загородный пер., 20; ТЦ "Европа" и БЦ "Зебра" и некоторые другие.
 
Вместительная парковка рядом с бизнес-центрами сегодня – редкое явление.

Платить за парковку и ходить более чем на 100 метров у нас не любят. Рядом с бизнес-центрами часто стоят полупустые убыточные паркинги, во дворах близлежащих дворов не повернуться, но оставлять автомобиль в паркинге или чуть-чуть подальше посетители все равно упорно не желают. Впрочем, и архитекторы любят поставить клумбы или сделать узенькие дорожки там, где, очевидно, машины негде будет поставить.
 
Тем не менее в Минске, по мнению приезжих москвичей, у БЦ "Парус" по ул. Мележа, 1 нет проблем с парковкой. Для них парковка в пределах 15-20 минут ходьбы от офиса – это практически рядом.
 
По мнению "Центра оценки и недвижимости "Эксперт", среди минских бизнес-центров наиболее удобная парковка в БЦ "Инфо", ул. Пономаренко, 35.
 
Далее идут :

2. ТЦ "Европа" и БЦ "Зебра" , ул. Сурганова – 57/А и 61;
3. ул. Некрасова, 114, БЦ "Капитал";
4. Логойский тракт, 22, БЦ "Парк-Плаза";
5. пр-т Независимости, 117а, ТЦ "Александров Пассаж".
 
Наличие отдельного входа и витринных окон, обращенных по направлению к улице или проезжей части, могут повышать стоимость помещения на 30-50% по сравнению с такими же помещениями без отдельного входа и витринных окон. Более значим этот фактор для офисов в жилых домах.
 
Предоставляем информацию о пяти самых дорогих административных помещениях, проданных в Минске в 2012 году, по данным Единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ).

1. 3278 USD/кв. м, Бизнес-центр "СААКО", г. Минск, ул. Клары Цеткин, д. 51.


 
2. 3212 USD/кв. м, "Александров Пассаж", г. Минск, пр-т Независимости, д. 117А.


 
3. 2932 USD/кв. м, Здание многоквартирного жилого дома, г. Минск, ул. Мельникайте, д. 16.
 
Ул. Мельникайте
 
4. 2633USD/кв. м, ТЦ "Московско-Венский", г. Минск, пр-т Независимости, 58.


 
5. 2629 USD/кв. м, Здание многоквартирного жилого дома адресу: г. Минск, ул. Чкалова, 20.
 
 

Как видим, жилые дома вполне уверенно конкурируют с бизнес-центрами в данной категории. Это можно объяснить тем, что в административных помещениях в жилых домах в проходных местах обычно размещаются предприятия сферы услуг, ставки аренды и цены продажи которых, соответственно, выше, чем в среднем.
 
Цены сделок, указанные в ЕГРНИ, далеко не всегда адекватно отражают рыночную стоимость недвижимости, но, тем не менее, используются в оценке недвижимости для определения текущих тенденций. Сделки, вошедшие в данный ТОП-5, по нашему мнению, соответствуют текущей рыночной ситуации. Раньше, года 2-3 назад, при определении цены на недвижимость в качестве некого эталона выступал БЦ "Немига-Сити", расположенный по адресу: ул. Немига, 40, который оценивался на уровне 2500-3000 долл. за 1 кв. м. Сейчас он несколько утратил это значение, но все равно остается одним из самых знаковых и престижных минских бизнес-центров.
 
В 2012 году зарегистрирована сделка по продаже офиса в БЦ "Немига-Сити" по 2244 USD/кв. м.

Материал подготовлен сотрудниками "Центра оценки и недвижимости "Эксперт".

-20%
-10%
-20%
-5%
-15%
-50%
-5%
-40%
-5%
-15%
-20%
-50%