Недвижимость


Офисная недвижимость – один из самых распространенных сегментов коммерческой недвижимости. Практически каждый субъект хозяйствования сталкивается с ним в своей деятельности при аренде либо при покупке-продаже.

Как правило, цены предложений и сделок значительно разнятся, поскольку продавец пытается получить более высокую прибыль, а покупатель, в свою очередь, стремится заключить сделку по цене, ниже заявленной. Цены сделок на помещения с практически одинаковыми характеристиками могут отличаться в несколько раз.
 
Количество сделок с офисами подвержено сезонности: больше всего их приходится на декабрь, что наглядно продемонстрировано на рисунке.

 
 
Недвижимость часто покупают с целью взноса в уставный фонд организации, который можно сразу переоценить на 1 января следующего года в зависимости от текущих потребностей, либо для принятия к зачету уплаченного НДС.

По информации Центра оценки и недвижимости "Эксперт", в декабре 2012 года сделок было относительно немного – 48, в два с лишним раза меньше, чем в декабре 2011-го – 103 сделки. Всего за 2011 год зарегистрировано 479 сделок, а за 2012 – 460. Активность рынка за прошедший 2012 год практически не изменилась, что свидетельствует о стабильном спросе на офисные помещения.
 
Давайте посмотрим, от чего зависит цена офиса. В данной статье не будем пользоваться традиционной классификацией (A, B, C, D). Четкой устоявшейся системы у нас пока нет, и каждый сам присваивает нужный класс своему объекту.
 
Обычно офисы располагаются в административных зданиях (бизнес-центрах) или в жилых домах (на 1-м или цокольном этажах, которые менее востребованы в качестве жилья).
 
Как обычно, самый главный фактор – местоположение.

Западные оценщики недвижимости уверяют, что на стоимость недвижимости влияют 3 вещи: location, location и еще раз location. Мы насчитали их чуть больше.
 
Цены на офисы, находящиеся в пределах 1-го транспортного кольца Минска, более высокие, чем за его пределами. За пределами 1-го транспортного кольца традиционно самые дорогие офисы расположены в Советском районе.
 
Далее по значимости, по нашему мнению, идут архитектурно-планировочные и инженерные решения. Это запоминающийся внешний облик здания, просторность холла и вестибюля, ширина коридоров, качество отделки. Необходимо наличие достаточного количества телефонных номеров, системы кондиционирования, качественной электроразводки.
 
Высокая транспортная доступность и близость к потенциальным клиентам подразумевает нахождение помещения непосредственно у станции метро, крупного перекрестка или оживленной автомагистрали. Это снижает издержки ведения бизнеса, упрощает привлечение клиентов и, как следствие, увеличивает ценность и стоимость такого помещения.
 
Впрочем, бизнес-центров, полностью соответствующих этому параметру, у нас немного. К таковым можно отнести - "Александров Пассаж", пр. Независимости 117; RubinPlaza, пр. Дзержинского, 5; SilverTower , 1-й Загородный пер., 20; ТЦ "Европа" и БЦ "Зебра" и некоторые другие.
 
Вместительная парковка рядом с бизнес-центрами сегодня – редкое явление.

Платить за парковку и ходить более чем на 100 метров у нас не любят. Рядом с бизнес-центрами часто стоят полупустые убыточные паркинги, во дворах близлежащих дворов не повернуться, но оставлять автомобиль в паркинге или чуть-чуть подальше посетители все равно упорно не желают. Впрочем, и архитекторы любят поставить клумбы или сделать узенькие дорожки там, где, очевидно, машины негде будет поставить.
 
Тем не менее в Минске, по мнению приезжих москвичей, у БЦ "Парус" по ул. Мележа, 1 нет проблем с парковкой. Для них парковка в пределах 15-20 минут ходьбы от офиса – это практически рядом.
 
По мнению "Центра оценки и недвижимости "Эксперт", среди минских бизнес-центров наиболее удобная парковка в БЦ "Инфо", ул. Пономаренко, 35.
 
Далее идут :

2. ТЦ "Европа" и БЦ "Зебра" , ул. Сурганова – 57/А и 61;
3. ул. Некрасова, 114, БЦ "Капитал";
4. Логойский тракт, 22, БЦ "Парк-Плаза";
5. пр-т Независимости, 117а, ТЦ "Александров Пассаж".
 
Наличие отдельного входа и витринных окон, обращенных по направлению к улице или проезжей части, могут повышать стоимость помещения на 30-50% по сравнению с такими же помещениями без отдельного входа и витринных окон. Более значим этот фактор для офисов в жилых домах.
 
Предоставляем информацию о пяти самых дорогих административных помещениях, проданных в Минске в 2012 году, по данным Единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ).

1. 3278 USD/кв. м, Бизнес-центр "СААКО", г. Минск, ул. Клары Цеткин, д. 51.


 
2. 3212 USD/кв. м, "Александров Пассаж", г. Минск, пр-т Независимости, д. 117А.


 
3. 2932 USD/кв. м, Здание многоквартирного жилого дома, г. Минск, ул. Мельникайте, д. 16.
 
Ул. Мельникайте
 
4. 2633USD/кв. м, ТЦ "Московско-Венский", г. Минск, пр-т Независимости, 58.


 
5. 2629 USD/кв. м, Здание многоквартирного жилого дома адресу: г. Минск, ул. Чкалова, 20.
 
 

Как видим, жилые дома вполне уверенно конкурируют с бизнес-центрами в данной категории. Это можно объяснить тем, что в административных помещениях в жилых домах в проходных местах обычно размещаются предприятия сферы услуг, ставки аренды и цены продажи которых, соответственно, выше, чем в среднем.
 
Цены сделок, указанные в ЕГРНИ, далеко не всегда адекватно отражают рыночную стоимость недвижимости, но, тем не менее, используются в оценке недвижимости для определения текущих тенденций. Сделки, вошедшие в данный ТОП-5, по нашему мнению, соответствуют текущей рыночной ситуации. Раньше, года 2-3 назад, при определении цены на недвижимость в качестве некого эталона выступал БЦ "Немига-Сити", расположенный по адресу: ул. Немига, 40, который оценивался на уровне 2500-3000 долл. за 1 кв. м. Сейчас он несколько утратил это значение, но все равно остается одним из самых знаковых и престижных минских бизнес-центров.
 
В 2012 году зарегистрирована сделка по продаже офиса в БЦ "Немига-Сити" по 2244 USD/кв. м.

Материал подготовлен сотрудниками "Центра оценки и недвижимости "Эксперт".

0058415