1. В Израиле в результате ракетной атаки погибла уроженка Беларуси
  2. После заявления Минтруда, что ветераны не получат выплаты к 9 мая, BYSOL запустил сбор. Сколько собрали
  3. В Минске рассматривают большое «дело студентов». К зданию суда пришли более ста человек, прошли задержания
  4. «Одна из нас умерла от отека мозга». История девушки, которая с друзьями отравилась мухоморами
  5. Лукашенко говорил, что «несогласных» студентов нужно отчислить, а парней отправить в армию. Где эти ребята сейчас?
  6. Стоматолог понятно объясняет, нужны ли вам брекеты и что о них важно знать
  7. Флаги везде, «супермитинги» и «неотданная любимая». Как власть отвечала на идеи оппонентов
  8. Личный опыт. Как в Беларуси стартовало бесплатное исследование иммунитета против COVID-19
  9. Как под Барановичами спасают дворец Радзивиллов — копию итальянской виллы на озере Комо (нет, не той что Соловьева)
  10. Уволенному директору Оперного театра нашли новую работу
  11. Что, если перед прививкой от COVID выпить жаропонижающее «для профилактики»? Ответы на вопросы о вакцинации
  12. В программе белорусских каналов на следующую неделю нет «Евровидения». Попробовали разобраться, что это значит
  13. Биолог рассказал, как вырастить богатый урожай капусты. Вот пять правил
  14. Израиль начал в секторе Газа военную операцию. Рассказываем обо всех предыдущих попытках
  15. Экс-капитана Генштаба за фото документа «польскому телеграм-каналу» приговорили к 18 годам за госизмену
  16. «Родителям сказал, что пойду пожить к другу». Студент отсидел три месяца, услышал приговор и сбежал за границу
  17. Марии Колесниковой предъявили окончательное обвинение
  18. «Патэлефанавалi з пытаннем, цi ўпэўненая я ў бяспецы маiх дзяцей». Зоркі — пра паўгода ў эміграцыі
  19. Возле Дома правосудия в Минске во время процесса над студентами задержана журналист TUT.BY
  20. Белорус принял участие в «спецоперации» и лишился более 200 тысяч долларов
  21. Виновен посмертно. Верховный суд рассмотрел апелляцию по делу застреленного силовиками Шутова и его друга
  22. Мангал под навесом уже не в тренде. Вот как круто белорусы обустраивают свои террасы и беседки
  23. Надежды нет? Прикинули, ждать ли белорусам тепла этим летом
  24. Срок действия справок и других документов продлили еще на полгода
  25. Суарес почти 20 лет счастлив с одной женщиной (встретил ее в 15 и влюбился с первого взгляда)
  26. «По приказу премировали людей». В лидском стройтресте рассказали, зачем раздавали деньги на 9 Мая
  27. Прогноз: «Без урегулирования политического кризиса экономика будет терять миллиарды в год»
  28. «Мы останемся без работы и зарплаты». БМЗ просит европейских партнеров не вводить санкции
  29. Лукашенко подписал указ о застройке 10 квадратных километров на севере Минска
  30. «Мы, иностранцы, с ума сходим». Белоруска уехала за мужем в сектор Газа и теперь вынуждена жить на войне
реклама


Офисная недвижимость – один из самых распространенных сегментов коммерческой недвижимости. Практически каждый субъект хозяйствования сталкивается с ним в своей деятельности при аренде либо при покупке-продаже.

Как правило, цены предложений и сделок значительно разнятся, поскольку продавец пытается получить более высокую прибыль, а покупатель, в свою очередь, стремится заключить сделку по цене, ниже заявленной. Цены сделок на помещения с практически одинаковыми характеристиками могут отличаться в несколько раз.
 
Количество сделок с офисами подвержено сезонности: больше всего их приходится на декабрь, что наглядно продемонстрировано на рисунке.

 
 
Недвижимость часто покупают с целью взноса в уставный фонд организации, который можно сразу переоценить на 1 января следующего года в зависимости от текущих потребностей, либо для принятия к зачету уплаченного НДС.

По информации Центра оценки и недвижимости "Эксперт", в декабре 2012 года сделок было относительно немного – 48, в два с лишним раза меньше, чем в декабре 2011-го – 103 сделки. Всего за 2011 год зарегистрировано 479 сделок, а за 2012 – 460. Активность рынка за прошедший 2012 год практически не изменилась, что свидетельствует о стабильном спросе на офисные помещения.
 
Давайте посмотрим, от чего зависит цена офиса. В данной статье не будем пользоваться традиционной классификацией (A, B, C, D). Четкой устоявшейся системы у нас пока нет, и каждый сам присваивает нужный класс своему объекту.
 
Обычно офисы располагаются в административных зданиях (бизнес-центрах) или в жилых домах (на 1-м или цокольном этажах, которые менее востребованы в качестве жилья).
 
Как обычно, самый главный фактор – местоположение.

Западные оценщики недвижимости уверяют, что на стоимость недвижимости влияют 3 вещи: location, location и еще раз location. Мы насчитали их чуть больше.
 
Цены на офисы, находящиеся в пределах 1-го транспортного кольца Минска, более высокие, чем за его пределами. За пределами 1-го транспортного кольца традиционно самые дорогие офисы расположены в Советском районе.
 
Далее по значимости, по нашему мнению, идут архитектурно-планировочные и инженерные решения. Это запоминающийся внешний облик здания, просторность холла и вестибюля, ширина коридоров, качество отделки. Необходимо наличие достаточного количества телефонных номеров, системы кондиционирования, качественной электроразводки.
 
Высокая транспортная доступность и близость к потенциальным клиентам подразумевает нахождение помещения непосредственно у станции метро, крупного перекрестка или оживленной автомагистрали. Это снижает издержки ведения бизнеса, упрощает привлечение клиентов и, как следствие, увеличивает ценность и стоимость такого помещения.
 
Впрочем, бизнес-центров, полностью соответствующих этому параметру, у нас немного. К таковым можно отнести - "Александров Пассаж", пр. Независимости 117; RubinPlaza, пр. Дзержинского, 5; SilverTower , 1-й Загородный пер., 20; ТЦ "Европа" и БЦ "Зебра" и некоторые другие.
 
Вместительная парковка рядом с бизнес-центрами сегодня – редкое явление.

Платить за парковку и ходить более чем на 100 метров у нас не любят. Рядом с бизнес-центрами часто стоят полупустые убыточные паркинги, во дворах близлежащих дворов не повернуться, но оставлять автомобиль в паркинге или чуть-чуть подальше посетители все равно упорно не желают. Впрочем, и архитекторы любят поставить клумбы или сделать узенькие дорожки там, где, очевидно, машины негде будет поставить.
 
Тем не менее в Минске, по мнению приезжих москвичей, у БЦ "Парус" по ул. Мележа, 1 нет проблем с парковкой. Для них парковка в пределах 15-20 минут ходьбы от офиса – это практически рядом.
 
По мнению "Центра оценки и недвижимости "Эксперт", среди минских бизнес-центров наиболее удобная парковка в БЦ "Инфо", ул. Пономаренко, 35.
 
Далее идут :

2. ТЦ "Европа" и БЦ "Зебра" , ул. Сурганова – 57/А и 61;
3. ул. Некрасова, 114, БЦ "Капитал";
4. Логойский тракт, 22, БЦ "Парк-Плаза";
5. пр-т Независимости, 117а, ТЦ "Александров Пассаж".
 
Наличие отдельного входа и витринных окон, обращенных по направлению к улице или проезжей части, могут повышать стоимость помещения на 30-50% по сравнению с такими же помещениями без отдельного входа и витринных окон. Более значим этот фактор для офисов в жилых домах.
 
Предоставляем информацию о пяти самых дорогих административных помещениях, проданных в Минске в 2012 году, по данным Единого регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРНИ).

1. 3278 USD/кв. м, Бизнес-центр "СААКО", г. Минск, ул. Клары Цеткин, д. 51.


 
2. 3212 USD/кв. м, "Александров Пассаж", г. Минск, пр-т Независимости, д. 117А.


 
3. 2932 USD/кв. м, Здание многоквартирного жилого дома, г. Минск, ул. Мельникайте, д. 16.
 
Ул. Мельникайте
 
4. 2633USD/кв. м, ТЦ "Московско-Венский", г. Минск, пр-т Независимости, 58.


 
5. 2629 USD/кв. м, Здание многоквартирного жилого дома адресу: г. Минск, ул. Чкалова, 20.
 
 

Как видим, жилые дома вполне уверенно конкурируют с бизнес-центрами в данной категории. Это можно объяснить тем, что в административных помещениях в жилых домах в проходных местах обычно размещаются предприятия сферы услуг, ставки аренды и цены продажи которых, соответственно, выше, чем в среднем.
 
Цены сделок, указанные в ЕГРНИ, далеко не всегда адекватно отражают рыночную стоимость недвижимости, но, тем не менее, используются в оценке недвижимости для определения текущих тенденций. Сделки, вошедшие в данный ТОП-5, по нашему мнению, соответствуют текущей рыночной ситуации. Раньше, года 2-3 назад, при определении цены на недвижимость в качестве некого эталона выступал БЦ "Немига-Сити", расположенный по адресу: ул. Немига, 40, который оценивался на уровне 2500-3000 долл. за 1 кв. м. Сейчас он несколько утратил это значение, но все равно остается одним из самых знаковых и престижных минских бизнес-центров.
 
В 2012 году зарегистрирована сделка по продаже офиса в БЦ "Немига-Сити" по 2244 USD/кв. м.

Материал подготовлен сотрудниками "Центра оценки и недвижимости "Эксперт".

-40%
-10%
-35%
-15%
-30%
-20%
-11%
-12%
-50%
0073226