Недвижимость


Сяргей КУРКАЧ,

На працягу апошніх 4-5 месяцаў на другасным рынку жыллёвай нерухомасці назіраецца плаўнае павелічэнне коштаў. Пра сітуацыю, якая сёння назіраецца ў жыллёвай сферы сталіцы, і невялікі прагноз на заўтра "Звяздзе" паведаміў наш пастаянны кансультант — кіраўнік агенцтва "БелЦТН", старшыня рады Беларускай асацыяцыі "Нерухомасць" Мікалай ПРАСТАЛУПАЎ.

Прапанова сур'ёзна скарачаецца

Прыкладна з лістапада мінулага года другасны рынак жыллёвай нерухомасці Мінска "заварушыўся", калі кліенты пачалі купляць не толькі выключна таннае жыллё. Справа ў тым, што апошнім часам нават бюджэтнага жылля ў галоўным мегаполісе краіны стала будавацца значна менш. Згодна з апошнімі рашэннямі, жыллёвых чаргавікоў пачалі крэдытаваць на льготных умовах па адрасным прынцыпе. Разам з сацыяльным жыллём у сталіцы паменшыліся і аб'ёмы камерцыйнага будаўніцтва кватэр. Зараз у агульнай сталічнай базе прапаноў налічваецца каля 5,4 тысячы кватэр на продаж. Атрымліваецца, што за 7-8 месяцаў прапанова скарацілася больш чым на тысячу кватэр. У сярэдзіне 2012 года ў Мінску такая база мела 6,7-6,8 тысячы жыллёвых аб'ектаў.
 
Больш за тое, сталічныя ўлады паведамілі насельніцтву аб новай палітыцы развіцця горада. Масавае будаўніцтва жылля для мінскіх чаргавікоў было вырашана перанакіраваць у гарады-спадарожнікі. Праўда, у гэтым напрамку не ўсё так проста, бо большасць жыхароў сталіцы не згодны на такую вымушаную міграцыю. Таму людзі з грашыма зноў пачалі больш цікавіцца другасным рынкам жылля. А ў выніку попыт істотна павялічыўся.
 
Кошт аднапакаёвак пачынаецца з 47-48 тысяч USD

У першыя месяцы гэтага сезона стандартныя аднапакаёўкі прапанаваліся ў дыяпазоне ад 42 да 45 тысяч долараў. Сёння такіх коштаў ужо не існуе. Па такім цэнніку магчыма адшукаць зусім слабенькія і маленькія па плошчы аднапакаёвыя кватэры агульнай плошчай каля 30 квадратных метраў. Гэта будуць "хрушчоўкі" ў старых пяціпавярховых дамах на крайніх паверхах. У мінулыя гады падобнае жыллё па такім кошце ўвогуле не разглядалася як варыянт.
 
Больш-менш ліквідныя аднапакаёўкі агульнай плошчай да 32-34 кв. м каштуюць ужо ад 50 тысяч долараў і больш. Стандартныя аднапакаёвыя кватэры ад 34 да 40 кв. м прапануюцца ў спальных раёнах ад 50 да 60 тысяч долараў. Зноў-такі, для такога жылля галоўным фактарам ацэнкі з'яўляецца не толькі "ўзрост" самога дома, але і адлегласць ад метро, наяўнасць побач сацыяльнай інфраструктуры і зялёнай зоны.
 
Аднапакаёвыя кватэры большых плошчаў у параўнальна новых дзевяціпавярховых дамах каштуюць ужо ад 60 да 70 тысяч долараў. Самым цікавым тут з'яўляецца той факт, што і па гэтым сегменце якасных кватэр сапраўды прывабных варыянтаў засталося ўжо не вельмі шмат.
 
Згодна са статыстыкай інфармацыйнага каталога выдання "Нерухомасць Беларусі", сярэдні кошт квадратнага метра аднапакаёвых кватэр складае 1530 долараў. Выданне канстатуе той факт, што толькі за мінулы тыдзень "жыллёвы квадрат" аднапакаёўкі падаражэў ажно на 10 долараў. Мікалай Прасталупаў адзначае, што пры рэальным продажы стандартных тыпавых кватэр у дзевяціпавярховых панэльных дамах квадратны метр каштуе каля 1450 долараў. Летась у лістападзе квадрат такога жылля прадаваўся за 1280 долараў.
 
Мінімальны кошт двухпакаёвых кватэр складае ад 55 да 58 тысяч долараў. Вядома, што і гэта "хрушчоўкі" агульнай плошчай да 46 кв. м, звычайна на крайніх паверхах старых дамоў. Яшчэ тры месяцы таму падобнае не вельмі якаснае жыллё каштавала на 1-2 тысячы долараў менш. Стандартныя двухпакаёвыя кватэры ў панэльных дзевяціпавярховых дамах прапануюцца сёння ад 60 да 75 тысяч долараў. Даволі вялікая прапанова застаецца ў сегменце двухпакаёвых кватэр коштам да 90 тысяч долараў. Тут ролю адыгрывае элітная "прапіска" дома і агульная плошча жылля. Сапраўды вялікія па плошчы двухпакаёўкі (56—73 кв. м) могуць каштаваць нават ад 100 да 150 тысяч долараў. Кошт сапраўды дарагіх двухпакаёвак зараз дасягае часам 200—250 тысяч долараў.
 
Пры рэальным продажы тыпавых двухпакаёвых кватэр у панэльных дамах квадратны метр агульнай плошчы звычайна каштуе каля 1400 долараў.
 
Апошняй тэндэнцыяй сярод пакупнікоў нават стандартных кватэр стала тое, што кліенты больш актыўна шукаюць жыллё ў такіх дамах, дзе не існуе праблем з паркоўкай уласнага аўто. Гэты фактар можа паўплываць і на канчатковы кошт прапанаваных кватэр.
 
Самыя танныя трохпакаёвыя кватэры прапануюцца ў Мінску па кошце ад 65 да 70 тысяч долараў. Аднак стандартныя больш-менш ліквідныя трохпакаёўкі маюць ужо цэннік у дыяпазоне ад 75 да 85 тысяч долараў. Трохпакаёвыя кватэры добра набываюцца, калі квадратны метр такога жылля вагаецца ў межах ад 1320 да 1350 долараў.
 
Тэндэнцыя на плаўнае падаражанне захаваецца і надалей

Мікалай Прасталупаў упэўнены, што пры існуючай тэндэнцыі па скарачэнні прапановы і павышанага попыту кватэры на другасным рынку сталіцы будуць упэўнена даражэць прыкладна на 1,5-2 працэнты штомесяц. Такі прагноз наш эксперт дае на тэрмін да першых дзён чэрвеня. Далей сітуацыя з цэнамі будзе залежаць ад агульнай эканамічнай сітуацыі ў краіне.
 
Магчыма, што на другасны рынак жылля пачнуць больш моцна ўплываць падзеі, якія разгортваюцца ў сферы камерцыйнага будаўніцтва кватэр. Чаму? Сталічнае кіраўніцтва плануе выдзяляць зямельныя ўчасткі пад будпляцоўкі амаль выключна па лініі бюджэтнага будаўніцтва для чаргавікоў. Таму долевае будаўніцтва ў Мінску будзе скарачацца. Камерцыйнага будаўніцтва жылля, на думку Мікалая Прасталупава, ужо і сёння значна менш, чым год таму. Пры скарачэнні прапановы на першасным рынку жылля, у сферы долевага будаўніцтва пачынаюць дзейнічаць рынкавыя "правілы гульні". Долевае будаўніцтва пачне даражэць. Трэба заўважыць, што долевае будаўніцтва і цяпер не вельмі таннае. Напрыклад, у каркасна-блочным доме мікрараёна "Каменная Горка-2" квадратны метр жылля каштуе ўжо 1300 долараў. Гэта пры тым, што будаўніцтва дома там яшчэ не пачалося.
 
Акцыянернае таварыства "Белбуд" прапануе для чаргавікоў долевае будаўніцтва кватэр у доме, які будзе здадзены ў эксплуатацыю ў 2014 годзе. У такіх кватэрах квадратны метр агульнай плошчы жылля каштуе для кліентаў ужо 1500 долараў па курсе Нацбанка.
 
У жылым комплексе "Дыпламат", што ў цэнтры сталіцы, квадратны метр агульнай плошчы кватэр прапануецца ад 1600 долараў і даражэй.
 
Згадзіцеся, што такія кошты зусім не маленькія. Вядома, што кліентам прапануюцца кватэры ў новых дамах з сучаснай планіроўкай і г.д. Аднак у камерцыйным будаўніцтве кватэры прапануюцца без апрацоўкі. Каб потым давесці кватэру да розуму, неабходна будзе адшукаць яшчэ даволі круглую суму.
 
Праз некалькі гадоў сталічнае жыллё стане амаль недаступным?

Карэспандэнт "Звязды" прапанаваў нашаму эксперту зрабіць папярэдні прагноз развіцця другаснага рынку жыллёвай нерухомасці сталіцы на больш доўгатэрміновую перспектыву. Што будзе, калі ў сталіцы будуць і надалей будаваць жыллё існуючымі тэмпамі?
 
Мікалай Прасталупаў лічыць, што калі сітуацыя з будаўніцтвам жылля ў Мінску кардынальна не зменіцца, то ўжо праз 2—3 гады прапанова на другасным рынку жылля скароціцца прыкладна напалову. А пасля гэтага, пры вялікім попыце, узрастуць цэны на кватэры прыкладна ў такіх жа прапорцыях. У такіх умовах палепшыць сваё жыллёвае становішча змогуць толькі самыя багатыя... Што трэба рабіць, каб гэты сцэнарый не спраўдзіўся?
 
Спадар Прасталупаў выказваецца на гэты конт даволі катэгарычна. На яго думку, ужо зараз неабходна распачаць будаўніцтва новых жылых комплексаў і актыўна асвойваць землі ў раёне аэрапорта "Мінск-1", мікрараёна Баравая і побач з Навінкамі. Потым займацца комплекснай забудовай земляў за кальцавой дарогай у адлегласці да 5 кіламетраў — там, дзе ўжо існуе створаная магістраль. На гэтыя землі неабходна дапусціць на конкурснай аснове ўсіх забудоўшчыкаў, у тым ліку і камерцыйных. Пасля гэтага жыллёвае будаўніцтва ў сталіцы атрымае сапраўднае другое дыханне, а цэны на жыллё пачнуць нават зніжацца. Паралельна трэба сур'ёзна ўшчыльняць ужо існуючую забудову ў асобных раёнах горада, у тым ліку за кошт вялікага прыватнага сектара.
 
У студзені-лютым у эксплуатацыю ў нашай краіне было здадзена 640,6 тысячы кв. м жылля, што складае 9,9 працэнта да прадугледжанага задання на 2013 год, паведамляе прэс-служба Міністэрства эканомікі Беларусі. Разам з тым, у параўнанні з адпаведным перыядам мінулага года, увод жылля паменшыўся на 11,8 працэнта, ці на 85,8 тысячы кв. м.
 
Мінэканомікі адзначае, што ў Віцебскай, Гомельскай і Магілёўскай абласцях зафіксаваны найменшы працэнт выканання прагнозных паказчыкаў па ўводзе жылля ў першым квартале 2013 года. Спецыялісты Мінэканомікі тлумачаць такую сітуацыю масавым адтокам высокакваліфікаваных кадраў у сферы будаўніцтва за мяжу.
 
Нужные услуги в нужный момент
-40%
-50%
-60%
-20%
-30%
-60%
-20%
-51%
-30%