Недвижимость


Фото с сайта skyscrapercity.com
Фото с сайта skyscrapercity.com
Недавно прошел первый в нашей стране профессиональный форум "Торгово-офисная недвижимость в Республике Беларусь. Инвестиции. Строительство. Эксплуатация", главным информационным партнером которого выступил белорусский портал TUT.BY. Представляем наиболее интересные по-нашему мнению выступления.

Первым выступал Андрей Алёшкин, партнер, директор брокерского подразделения ColliersInternational в Беларуси с обзором текущей ситуации на рынке офисной и торговой недвижимости.
 
- 2012 год стал годом стабилизации ситуации в экономике Беларуси после кризиса 2011-го, - так начал свое выступление Андрей Алёшкин. - По данным ColliersInternational, в республике уже есть заявки на аренду офисов от 10 000 до 15 000 кв.м, которые нечем удовлетворить.

Основную причину такого неудовлетворенного спроса спикер видит в доминировании проектов, реализуемых путем долевого строительства. Возможности построить подобные обширные площади, удовлетворяющие своими характеристиками растущие потребительские притязания, в центре Минска отсутствуют. Подобный проект, коим являлся "Минск-сити", например, претерпел значительные изменения.
 
Реализация крупных строительных проектов, по его мнению, даст возможность выхода на рынок крупных игроков и институциональных инвесторов, а сокращение долевого строительства даст возможность предложить офисные объекты портфельным инвесторам, что выведет наш рынок на новый уровень.
 
Потребитель все больше уделяет внимание качеству арендуемых помещений. Ожидается ввод в эксплуатацию проектов, заявленных ранее на 2012 год. Ставки на помещения класса А сложились на уровне 30-37 евро, класса В1 - 16-25 евро, класса B2 - 8-15 евро. Стоит отметить, что ставки в классе С уверенно приближаются к В2.
 
- Рост ставок в классе В2, рост верхнего уровня ставок арендной платы в офисах класса В1, их сближение с уровнем ставок в классе А... - такие тенденции и прогнозы озвучил Андрей Алёшкин. - Качество сегодня для арендатора является приоритетной характеристикой современного бизнес-центра. Например, перечень требований "Майкрософта" к офисам написан в документе на 100 страниц, где указаны и обязательное наличие сертификации, радиационной безопасности, наличие фальшполов и т.д. В Минске пока нет предложений, соответствующих требованиям компаний уровня "Макдональдс", "Майкрософт", "Кока-Кола" и т.д. Строительство по предъявляемым этими компаниями требованиям очень дорого (обустройство фальш-полов, расстояние между перекрытиями 4-4,2 м, достаточный паркинг, создание регулируемого микроклимата в помещениях и т.д.). Тот, кто первый рискнет построить такое здание, имеет возможность собрать в нем всех требовательных арендаторов, которые не в полной мере удовлетворены тем, что у них есть сейчас.
 

Торговая недвижимость

"В 2012 году потребительский рынок отличался стабильностью, не было периодов потребительского ажиотажа и спада...", "...темпы роста розничного товарооборота по итогам 2012 года составили 12%..." - такие факты ярко характеризуют сложившуюся ситуацию на рынке торговой недвижимости. В общем и целом, этому способствовал ввод в эксплуатацию девяти наиболее значимых проектов: ТРЦ "Галилео", МФК ТРЦ "Замок", ТЦ "ALL" и др. с суммарной арендопригодной площадью свыше 51 000 кв. м, на 2013-й намечено ввести 251 000 кв. м. Для успеха ТЦ необходимо еще на этапе проектирования создать грамотную концепцию. Мелочей здесь нет. Для успеха необходимо наличие больших витрин, якорных арендаторов, широких коридоров.
 
Были случаи, когда в уже построенном здании приходилось прорубать крышу, делать атриум. Алёшкин отметил большой неудовлетворенный спрос на качественные помещения. Так, для размещения торговых операторов мирового уровня ZARA, H&M, M&S и других необходим объект не менее 35 000 кв.м сдаваемой в аренду площади, из которых несколько тысяч - самому оператору. Такие центры у нас только стали появляться. Ставки аренды торговых помещений в Минске выше, чем в Европе, но ниже, чем в Москве и Киеве. Доходность минских торговых центров также выше. Вакантность в торговых центрах сейчас около 6%.
 
Ставки аренды заметно выросли: для помещений до 50 кв. м - 40-100 евро, а свыше 500 кв. м - 7-19 евро без учета НДС, коммунальных и эксплуатационных расходов. Это можно связать с вступлением в силу Указа президента Беларуси №150, согласно которому было узаконено свободное ценообразование для объектов частной формы собственности и введение базовой арендной ставки для объектов государственной и приравненной к ней собственности. Сохраняется спрос на небольшие помещения до 100 кв. м с тенденцией к росту числа запросов на площади 300-500 кв. м и выше. Уязвимыми местами минских торговых центров следует считать архитектурные излишества. Больше необходимо уделять внимание торговой архитектуре (витрины, атриумы, места обще пользования, островки и т.п.). Емкость рынка и низкая обеспеченность качественными торговыми площадями позволяют пока строить торговые центры без особого риска и сдать их в аренду при наличии грамотной концепции.
 
Андрей Алёшкин уверен, что скоро в Минске создадут условия для шопинга не хуже, чем в вильнюсском "Акрополисе", это позволит оставить в Минске всех любителей делать покупки в Вильнюсе. Ставки аренды, в целом, будут стабильными с тенденцией к росту у наиболее успешных проектов.
 
Одним из нынешних трендов является рост онлайн-торговли. Многие магазины нужны просто как витрины, а покупателю удобнее заказать товар по интернету с доставкой на дом. В fashion-сегменте уже существуют сервисы, когда камера сканирует размеры и силуэт покупателя, тут же моделируется изображение/силуэт человека, одетого уже в новую покупку, и дальше обновка просто доставляется на дом покупателю, что экономит существенно время работы и площади магазинов.
 
- Растущим сектором в структуре спроса на офисную недвижимость стали IT-компании и небанковские финансовые организации, - отметил Роман Осипов, директор ЗАО "Инвестиционная компания "Юнитер". - IT сектор - основной потребитель офисных помещений. В нем работают около 650 компаний, занято около 25 000 человек. Есть очевидная тенденция к росту как по объемам производства, количеству занятых - экстенсивный рост, так и по размеру выручки на 1-го сотрудника - интенсивный рост.

Стоит задача к 2014-2015 году обеспечить рост всего сектора в 2 раза и достичь выручки в 1 миллиард долларов США. Данный сегмент - основной драйвер роста рынка офисной недвижимости. Сектор консалтинга (инжиниринговые услуги, услуги для бизнеса, технологические услуги и т.д.) сейчас стабилен, без явных предпосылок к существенному росту, но и без спадов. Сектор представительств иностранных компаний, главным образом фармацевтических, представлен крупными игроками мирового рынка медикаментов. Существенного роста с их стороны ждать не приходится. Возможно только перераспределение занимаемых площадей в сторону более качественных помещений. Финансовый сектор включает в себя банковские и небанковские организации, страховые компании, кредитно-финансовые организации.
 
От банков существенного роста спроса на офисную недвижимость ожидать не приходится. Они, как правило, покупают/строят недвижимость для себя, а излишки могут сдавать в аренду и драйверами роста не являются. Рост в ближайшем будущем обеспечит небанковский сектор (страховые, лизинговые, инвестиционные компании и т.д.). Финансовый сектор занимает 50% офисных площадей во Франкфурте-на-Майне, 30% - в Москве и лишь 14% - в Минске. В общем, финансистам есть куда расти.
 
- Увеличение розничных продовольственных площадей будет коррелировать с дальнейшим ростом экономики в целом, - высказал предположение Роман Осипов. - В непродовольственном ритейле есть очень большой спрос на помещения для мебельных гипермаркетов, стройматериалов, одежды. Особенно перспективным представляется строительство мебельного гипермаркета, такого у нас пока просто нет. Рынок электробытовой техники насыщен и новое строительство в данном сегменте нецелесообразно.

Партнер украинской консалтинговой компании UTG Виталий Бойко поделился опытом работы с офисной и торговой недвижимостью в Киеве. Киевскую ситуацию на рынке офисной недвижимости можно охарактеризовать как кризис перепроизводства. Наряду с потребляемыми 100 000 квадратных метров офисов в Украинской столице застройщики продолжают вводить в эксплуатацию новые бизнес-центры, суммарная площадь которых превышает потребляемую в разы. В 2012 году в Киеве был построен объект площадью 133 тысячи квадратных метров. Перенасыщение офисными помещениями толкает собственников практиковать нулевые арендные ставки, дабы не допускать простой офисов и нести дополнительные убытки. Вакантность уже функционирующих объектов составляет 16%, по новым проектам этот уровень достигает 50%. При этом декларируемые арендные ставки составляют 35 долларов без НДС для класса А и 25 долларов без НДС для класса В. Скидки на торг могут составлять до 40%.
 
Сектор торговой недвижимости в Киеве выглядит куда более радужным. Срок окупаемости в нем составляет в среднем 6-7 лет. Выручка достигает 800 долларов с одного квадратного метра, что обеспечивается интенсивной посещаемостью (1100-1200 человек в день на 1 кв. м). Вакантность на торговые помещения составляет 1%. И это неудивительно, ведь украинцы тратят 67% своего суммарного дохода на потребление. Украинские застройщики стараются привлечь потенциального потребителя, укомплектовывая торговые центры современными достижениями науки и техники, не жалея на это денег и времени. Так, в ТРЦ "Республика" будет создан уникальный проект развлекательной зоны, который будет включать в себя крытые американские горки (самые длинные американские горки в Европе), огромное, высотой с 6-этажный дом, колесо обозрения, уникальный аттракцион "Башня вращения и падения", аэродинамическую трубу.
 
Подобные новшества с лихвой окупаются, например, в торговом центре "Ocean-Plaza" ставка арендной платы достигает 400 долларов за один квадратный метр. Главными проблемами рынка были озвучены: низкая инвестиционная привлекательность страны; крайне ограниченный доступ к кредитным ресурсам; заморозка проектов по официальному выходу известных брендов на рынок. К возможностям украинского торгово-офисного рынка можно отнести благоприятную обстановку для местных девелоперов, реэкспорт капитала, развитие франшиз.
 
Максим Лисицкий, директор компании "Райффайзен - лизинг", запомнился яркой аналогией высказывания Константина Эрнста, который на вопрос про ОРТ: "Почему нечего смотреть?" ответил: "Так некому показывать". Применительно к белорусскому рынку коммерческой недвижимости, это звучит как "Нечего купить" и "Некому продать". В сравнении с Украиной, где доля проблемных кредитов составляет 30%, в Беларуси этот показатель составляет 4%, у Приорбанка - 3%. Особо он посочувствовал производственникам, которые никак не могут купить качественные производственные площади с подходящими земельными участками, и розничным торговцам продовольствием, которые вынуждены, скрипя зубами, сами строить себе магазины, подходящих объектов не купить. Будущим клиентам, покупателям коммерческой недвижимости он посоветовал сразу задуматься над вопросом, что будет, "...если объект недвижимости будет построен не в те деньги и не в те сроки...", иными словами, у потенциального заемщика должны быть достаточные финансовые резервы.
 
А, вообще, сложилось впечатление, что банки готовы давать деньги тем, кому они не нужны, а тем, кто в них действительно нуждается, сложно выполнить требования банков-кредиторов.
 
Марина Крестинина, глава консалтинга и аналитики отдела консультаций в сфере недвижимости Ernst&Young (Украина) сравнила инновационные парки в Беларуси, Украине и России.
 
Общими требованиями к этим центрам являются:
 
- совмещение рекреационной, торговой, научно-исследовательской составляющих. В одном месте работать, жить, учиться и отдыхать;
- обеспеченность площадью каждого сотрудника в расчете не менее 8-10 кв. м на 1 человека;
- парковка не менее 1 м/м на 50 кв. м общей площади;
- обязательное участие государства.
 
Приятно отметить, что, по ее мнению, ПВТ - самый успешный парк в Европе, созданный и функционирующий при минимальном участии государства.
 
Тему взаимодействия с государством осветила Екатерина Забелло, партнер адвокатского бюро "ВМП Власова, Михель и партнеры", рассказав об особенностях реализации строительных проектов на основе инвестиционных договоров с государством. По ее мнению, наиболее знаковыми будут 2014-2015 годы, когда будут заканчиваться сроки реализации первых инвестиционных проектов, реализуемых через инвестиционные договоры. Также было интересно ее предложение организовать круглый стол между действующими и потенциальными инвесторами в Республику Беларусь.
 
С полным обзором выступлений на конференции можно познакомиться здесь.
Нужные услуги в нужный момент
-40%
-40%
-30%
-40%
-10%
-10%
-20%
-10%
-35%