Недвижимость


Мария Друк,

Недвижимость традиционно считается самым верным способом сохранения сбережений, а если карта удачно ляжет, то и приумножения капитала. В белорусских реалиях квадратные метры стали не только выгодным вложением, но и шансом получить жилье в столице. Минск скоро "закроет двери" для желающих стать его жителями, а лет через десять не останется ни одного свободного пятачка земли и в Минском районе. Пока есть возможность и позволяют средства, многие горожане выбирают уединенное проживание на свежем воздухе взамен тесной квартиры, а не имеющие жилья граждане свой единственный шанс обзавестись крышей над головой на ближайшие десятилетия реализуют за городом. Что происходит на рынке жилья за пределами кольцевой автодороги?

Начать с чистого листа


"Рынок жилья на подъеме",
— констатируют эксперты и то ли в шутку, то ли всерьез называют сложившуюся ситуацию "последним вздохом благополучия". Спрос наблюдается по всем сегментам недвижимости — загородная не исключение. Продавцы и покупатели заметно оживились после затянувшейся зимы и короткой весны, да и совершить долгожданную сделку не прочь бы до июля, когда многие уезжают в отпуска и рынок опять "засыпает". Начать с чистого листа можно, купив с рук "голый" участок — а таких под Минском осталось немного, либо отстояв его на аукционе. Правда, в последнем случае надо быть готовым к тому, что заявленная стоимость в ходе торгов может увеличиться в несколько раз. Так что перед "днем икс" не мешало бы выехать на место и убедиться воочию, что овчинка стоит выделки. Надо быть готовым и к тому, что строить-облагораживать землю придется долгое время в самых что ни на есть полевых условиях, поэтому предварительно неплохо бы поинтересоваться, когда планируется в этом месте появление хоть каких признаков цивилизации.
 
Однако находятся и желающие заработать на неприглянувшихся участках. Эксперты отмечают рост покупок со спекулятивной целью. "Приобретают, например, в Михановичах землю за 5 тысяч долларов, а затем выставляют за 35 тысяч, — делится наблюдениями директор агентства недвижимости "Загородный дом" Владимир Чернушевич. — Конечно, такие сотки не продаются: рынок сам контролирует цены". Правда, если находчивые покупатели наберутся терпения, то, вполне возможно, и на их предложение найдется со временем клиент. "Все, что было выдано ранее, постепенно продастся с аукциона, и на этом свободные участки закончатся. Если будет и дальше действовать запрет на отчуждение сельхозземель и, как запланировано в Госпрограмме жилищного строительства, 40 % возводимой недвижимости будет приходиться на долю коттеджей, то в ближайшие 10 лет в Минском районе уже не будет "лишней" земли", — анализирует эксперт. По прогнозам, в столице и пригороде в перспективе будет проживать чуть ли не каждый пятый белорус. Так что вполне возможно, что ситуация станет похожа на Киев и Москву, где каждый день образуются пробки при въезде в город и выезде из него.
 

С небес на землю

Еще одна тенденция — продажа "льготных" участков по "черным" схемам. Операция хоть и заведомо рисковая, но для владельцев земли, не имеющих средств для строительства — как собственных, так и банковских, единственная возможность избавиться от "головной боли". Заключают хозяева и договоры совместного строительства, когда на участке по факту возводит себе другой. "Получается, что льготники не могут продать свой надел, ведь, по новому законодательству, надо ждать 8 лет после завершения строительства, прежде чем можно будет искать нового владельца. Есть и желающие приобрести эту землю, но нельзя. Страдают в конечном итоге льготники: ни дома, ни квартиры, — описывает проблему Владимир Чернушевич. — Очевидно, что назрела необходимость что-то менять. Беды многих "неудавшихся строителей" сошли бы на нет, если бы разрешили выкупать землю по кадастровой стоимости и продавать ее".
 
Самую большую часть продаж сегодня составляют участки с коробкой под крышей, выданные людям до 2009 года. Наконец-то после 3-4-летнего ожидания они начали реализовываться. А все потому, что владельцы долго задирали цены. Сейчас их амбиции, похоже, опустились на землю. "Например, раньше в Колодищах просили за дом с трещиной в фундаменте 170 тысяч долларов, а продали в итоге за 97 тысяч. Но все равно получилось, что хозяева "отбили" стоимость земли и получили еще 30-40 % сверху", — отмечают в агентстве "Загородный дом".
 
Востребованы также и законсервированные участки. Их стоимость может колебаться в пределах 10-50 тысяч долларов и выше в зависимости от престижности района, местоположения (в низине или на возвышенности), наличия подъездных путей и коммуникаций в виде воды, газа, электричества. Последние, например, автоматически увеличивают стоимость в 2-2,5 раза. Так что вполне реально, что в одном поселке за соседние наделы будут просить разные суммы. Например, в Боровлянах есть предложения за 130 тысяч долларов и за 90 тысяч долларов. Немаловажную роль играет и направление. Большим спросом пользуются Логойское и Московское, где, кроме чистого воздуха, есть еще горно-лыжные комплексы и оздоровительные центры. Далее покупатели чаще всего рассматривают Раковское и Молодечненское направления.
 
Согласно данным аналитического центра агентства недвижимости "Твоя столица", в мае средняя цена предложения домовладений на Логойском направлении составила 1,349 тысячи за сотку с мало-мальской недвижимостью, вдоль трассы на Москву — 644 доллара, по пути в Раков — 641 доллар, в Молодечно — 711 долларов. К слову, вторым по дороговизне считается Мядельское направление — 784 долларов за сотку. Для сравнения: в мае 2008-го цена предложения составляла  1,137 тысячи, 797, 960, 864 и 1,075 тысячи долларов соответственно. Очевидно, что после обвала стоимости осенью 2011-го, когда земля подешевела на 50 % по отношению к 2007—2008 годам, а дома "просели" на 30-40 %, в результате чего за загородную недвижимость стали просить вдвое, а то и втрое меньше в зависимости от расположения, аппетиты немного поумерились. В то же время специалисты отмечают увеличение спроса на недорогие направления — Слуцкое и Гомельское.
 
Что же касается удаленности от кольцевой, то в радиусе 15 километров от столицы за недвижимость просили в среднем 1,05 тысячи за сотку, на расстоянии до 31 километра — 457-675,5 доллара. В таком разрезе цены уже вернулись к показателю мая 2008 года.
 
Цепочка замкнулась

Эксперты отмечают: все больше минчан меняют городские квартиры на скромные и уютные дома. "Люди расширяются: "однушку" меняют на "двушку", "двушку" — на "трешку", "трешку" — на пригород. Цепочка недвижимости замкнулась. Смотрите: двухкомнатная квартира на Немиге в доме постройки 2006 года стоит 170 тысяч долларов — это почти коттедж или коробка в Колодищах или Боровлянах. К слову, коробки за 180-200 тысяч долларов — самые продаваемые. На Якуба Коласа "двушку" сейчас продают за 80 тысяч — за такие деньги участок в тех же Боровлянах или коробка с дефектами в Колодищах обеспечена, — рассказывает Владимир Чернушевич.
 
Менее затратно обзаводиться дачей. Домик с сезонной водой и газом можно приобрести за сумму до 30 тысяч долларов. Цены вполне демократичные, и дешевых объектов много, говорят риелторы. Например, деревянная дача в деревне Цнянка стоит 19 тысяч, в садовом товариществе "Малиновка" — 8 тысяч долларов. Выбирая домик в деревне, минчане ориентируются на то направление, в котором живут, чтобы не "наматывать" лишние 15-20 километров при езде по городу. Пошли вверх и продажи домов вблизи водоемов. Правда, в этом случае желания и реальность не всегда совпадают: за дачу с земельным участком на берегу Птичи просят 75 тысяч долларов, в деревне Дуброва Минского района 30 соток, просторный дом и гараж, выход к водохранилищу оценивают в 280 тысяч долларов.
 
Уже не так активно, как раньше, спрашивают дома россияне. И все же восточным соседям проще обзавестись недвижимостью на природе у нас: дешевле, да и добираться максимум 6 часов из той же Москвы до конечного пункта.
Таким образом, выбор есть. Главное, чтобы желание совпадало с возможностями.
 
------------------------------------------
 
А тем временем...

В мае средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Минска подросла на $ 100

Таким образом, по данным отдела консалтинга и аналитики группы компаний "Твоя столица", средняя стоимость "квадрата" в квартирах типовых потребительских качеств без мебели и предварительного ремонта составила 1493 долларов. При этом средняя цена квадратного метра в однокомнатных достигла 1574 долларов, в двухкомнатных — 1472, в трехкомнатных —  1348 долларов. В итоге суммы сделок в мае по сравнению с предыдущим месяцем выросли на 7,2 %.
 
Примечательно, что владельцы жилья, желающие заработать больше на продаже, не ленились и приводили недвижимость в порядок, делали ремонт, а некоторые даже оставляли мебель или обставляли по мере финансовых возможностей. По наблюдениям риелторов, траты могут окупаться в разы. Среди преимуществ вторичного рынка жилья — развитая инфраструктура, обустроенные дворы с обилием зелени, возможность заселения сразу же после сделки. Из недостатков — старые инженерные коммуникации и наличие проходных комнат. Перепланировка же может отнять много времени и сил, ведь для этого необходимо получить разрешение из исполкома, где изучат проект. А согласно постановлению Совмина № 384 от 16 мая 2013 года согласовывать с компетентными организациями надо практически каждый шаг, начиная от замены дверей, окон, покрытия пола и заканчивая переносом розеток и полотенцесушителя.
Нужные услуги в нужный момент
-20%
-20%
-20%
-20%
-34%
-20%
-20%
-10%
-10%
0058043