Эксклюзив


/

Белорусские индивидуальные предприниматели могут не пережить последствий недавнего экономического кризиса. Об этом они открыто говорят сами. Список проблем стандартный: продаж нет, значит, и денег тоже, за новыми коллекциями ехать не за что, постоянные проверки и конфискация товара не дают развиваться, а снимать торговые павильоны за валюту стало неподъемно. Свои предложения по спасению рынка ипэшники регулярно озвучивают властям. Из последнего – письмо общественного объединения "Перспектива" президенту с просьбой законодательно отвязать арендные ставки от евро или доллара и прописывать в договорах цены в рублях.



– От изменения курса белорусского рубля ИП понесли значительные потери. Но многие предприниматели сегодня торгуют по старым ценам. Иногда приходится продавать товар даже ниже себестоимости, чтобы оплатить налоги, аренду и сделать социальные платежи, – описывает нынешнее положение дел у ипэшников председатель РОО "Перспектива" Анатолий Шумченко.
 
Некоторые предприниматели из-за финансовых проблем уходят с рынков или приостанавливают работу. Те, у кого было несколько точек по городу, закрывают менее прибыльные из них и таким образом сокращают торговые площади. Многие центры из-за этого сейчас стоят полупустыми. По мнению Анатолия Шумченко, печальная тенденция продолжится.
 
Такая ситуация сложилась отчасти из-за того, что предпринимателям стала попросту не по карману стоимость аренды. В договорах цена квадратного метра прописана в валюте. Таким образом, в рублях расходы ипэшников выросли на уровень девальвации.
 
– Мы затянули пояса и вместе со всей страной переживаем непростой период. А арендодатели сидят и даже не думают ничего делать. В итоге владельцы торговых центров и рынков, где ставки привязаны к валюте, стимулируют либо рост цен у продавцов, либо разорение, – говорит один из лидеров так называемого профсоюза предпринимателей.

Анатолий Шумченко уверен, что в нынешних условиях необходимо перевести арендные ставки с валюты в белорусские рубли. Это, во-первых, вписывается в общий тренд дедолларизации экономики. А во-вторых, поможет рынку.
 
– По всей стране предприниматели пытаются решить вопрос с арендой. К сожалению, в большинстве случаев безуспешно. Самый популярный ответ арендодателей: не нравится – уходите, никто вас не держит, – рассказывает председатель "Перспективы". – Только кто тогда будет содержать семьи разорившихся ИП?! Вся эта безработная армия предпринимателей придет к властям с требованием обеспечения достойной работы и зарплаты.

Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY
  
– Вопрос находится на контроле, тема обсуждается. Будут ли предприняты какие-то конкретные меры, пока говорить рано, – кратко прокомментировали ситуацию в Министерстве экономики.
 
Собственники и делевоперы торговой недвижимости более однозначны в своих оценках. Предложение предпринимателей бизнесмены восприняли негативно. По их мнению, все эти процессы должны регулироваться рынком. И административные ограничения ни к чему хорошему не приведут.
 
– Переход на рубли я считаю неправильным и не совсем возможным. Потому что основная масса крупных объектов строилась на валютные кредиты. Собственникам нужно возвращать долги. И поэтому в расчетах с предпринимателями или операторами они не могут уйти от евро или доллара, – считает директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин. – И это однозначно отпугнет иностранных инвесторов от прихода в нашу страну. В нынешних экономических реалиях они не будут понимать, как писать бизнес-планы и просчитывать доходы и расходы.
 
– С точки зрения торговых операторов и предпринимателей, привязка к рублю выгодна. Но для собственников недвижимости – это огромные риски, на которые никто не пойдет. Это невозможно, когда на рынке валютный кризис, а основные инвестиции делались в долларах, – озвучивает мнение собственников Юрий Попов руководитель направления "Недвижимость для бизнеса" агентства "Твоя столица"
 
 
Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

До середины 2012 года в Беларуси уже работало государственное регулирование арендных ставок, в том числе и в коммерческих торговых центрах. Стоимость метра тогда измерялась в базовых величинах. Предприниматели вспоминают те экономные времена с ностальгией. Но собственники радости ипэшников не разделяют.
 
– Любое вмешательство и ручное регулирование ни к чему хорошему не приведут. У нас был опыт, когда ставки зависели от размера базовой величины. В то время я вел переговоры с собственником итальянского бренда, который был готов платить за аренду процент от выручки магазина. Но я по закону не смог на это пойти, и сделка сорвалась, – рассказывает крупный арендодатель торгового центра "Coolman" Евгений Суббота.
 
Арендодатель вспоминает и 2011 год, когда курс доллара увеличился в три раза, а базовая величина стояла на месте. Стоимость квадратного метра тогда не росла, а собственники торговых площадей теряли деньги.
 
По мнению Евгения Субботы, административное регулирование сегодняшней ситуации не поможет. Он предлагает другой сценарий: "если все плохо, нужно садиться и договариваться". Зафиксировать неизменную цену аренды в рублях он не согласен.
 
– В большинстве случаев интересы арендаторов и арендодателей совпадают. Потому что, чем больше заработает магазин, тем лучше будет чувствовать себя и собственник объекта, - объясняет Евгений Суббота. – Я сомневаюсь, что собственник сегодня заинтересован в том, чтобы иметь у себя дырки вместо готовых работающих магазинов. Я сам решаю, что делать: или стоять пустым и нести убытки, или договариваться с арендаторами. Кому-то идем навстречу, кому-то нет. Например, если в трех магазинах все хорошо, а в четвертом плохо, то я же в этом не виноват. Может, здесь сам предприниматель что-то делает не так.
 
Тем не менее председатель РОО "Перспектива" считает, что в своих заявлениях собственники "лукавят и придумывают разные оправдания, чтобы не идти навстречу предпринимателям". Анатолий Шумченко приводит пример с торговыми рядами на "Bigzz", где сегодня квадратный метр стоит около 50 евро в месяц. На просьбу предпринимателей снизить ставки администрация ответила отказом.
 
– Такая ситуация почти везде. И это при условии того, что нет торговли и очень низкая покупательная способность. Люди продают вещи ниже себестоимости, чтобы заработать деньги на еду, – уверяет Анатолий Шумченко. – В регионах по аренде вообще никто не двигается. Конкуренция среди торговых центров очень низкая, и предприниматели зажаты в рамки. С ними вообще никто не хочет разговаривать.

Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
Фото: Вадим Замировский, TUT.BY
 
Сейчас арендные ставки на торговые павильоны в Минске начинаются от 15-20 евро. Средний ценник метра находится на уровне 30-35 евро. Максимум – около 50. По информации компании Colliers International, в современных торговых центрах вакантности практически нет. А на рынках с мелкими предпринимателями количество свободных мест постоянно растет.
 
По мнению аналитиков агентства "Твоя столица", серьезных изменений стоимости аренды не предвидится. "Подстраиваясь под реалии рынка, арендодатели - как для привлечения новых арендаторов в торговый объект, так и удержания существующих - предлагают различные бонусы. Самым распространенным из бонусов для новых арендаторов выступает предоставление периода так называемых арендных каникул, в течение которого арендатор, производя, скажем, косметический ремонт помещения, может не вносить арендные платежи", – говорится в последнем отчете компании.
 
– Большинство арендных ставок сейчас зафиксированы в евро. Сегодня он снизился по отношению к доллару примерно на 20%. И предприниматели от этого выиграли, потому что они работают в основном с американской валютой. Собственникам эта ситуация не очень выгодна. Поэтому на большее снижение цены квадратного метра они вряд ли пойдут, – продолжает тему руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Юрий Попов. – Могу точно сказать, что никто из собственников не хочет сейчас дополнительно дестабилизировать ситуацию.
Фото: Сергей Балай, TUT.BY
Фото: Сергей Балай, TUT.BY

Эксперты сходятся во мнении, что в ближайшее время ритейлу будет тяжело. Крупные операторы уже сегодня приостанавливают развитие сети, закрывают точки в регионах и неприбыльных центрах Минска. Но собственники торговых площадей предлагают предпринимателям оптимизировать расходы не только за счет стоимости аренды. Девелоперы считают, что ипэшникам старого формата необходимо сокращать издержки и менять принципы работы.
 
– Чтобы торговать на рынках, наши предприниматели закупаются на российских рынках через 43 посредника. Из-за этого у них слишком высокие цены и нет покупателей, – говорит собственник ТЦ "Coolman" Евгений Суббота. – Время баулов и старых рынков прошло. Предпринимателям сегодня нужно объединяться, укрупнятся и работать без лишних посредников. Мелкие ипэшники будут закрываться. У них нет будущего.
 
– Нужно отдать должное ипэшникам. Благодаря им у нас начал развиваться весь ритейл. И за хороших предпринимателей мы держимся до сих пор. Но сейчас нужно переходить на цивилизованную форму торговли: брать франшизу той марки, которую ты возишь, переходить на "белую" форму работы и заниматься правильным бизнесом. Это касается и Минска, и регионов, – советует директор брокерского подразделения Colliers International в Беларуси Андрей Алешкин.
 
Председатель РОО "Перспектива" Анатолий Шумченко в свою очередь призывает менять подходы к работе и самим собственникам. В этом году сдается очень много новых торговых площадей. И в центрах будет очень жесткая борьба за предпринимателей.
 
– Будет жесткая конкуренция, и стоимость аренды однозначно будет снижаться. Я прогнозирую, что в ближайшем будущем у нас будет серьезный отток предпринимателей. И кто из собственников сегодня среагирует быстрее на все эти процессы, тот останется более-менее в хорошем состоянии. А кто будет до последнего жать, тот останется ни с чем, – считает Анатолий Шумченко.

Ждановичи интернейшнл. Как уживаются на рынке представители разных национальностей? Фото: Владимир Чуденцов, TUT.BY
Нужные услуги в нужный момент
-20%
-10%
-10%
-20%
-22%
-10%
-10%
-25%
-50%