Недвижимость


Фото с сайта: bankoboev.ru
Фото с сайта: bankoboev.ru

Вкладывать в недвижимость, чтобы заработать, было выгодно. Но этот кризис и падающий рынок поставили под сомнение перспективы инвестирования в квадратные метры.

Еще несколько лет назад на рынке недвижимости наблюдался пик активности арендодателей жилья. Однокомнатные квартиры обеспечивали доходность от сдачи в аренду в 8% годовых. Сейчас доходность — порядка 5%, что даже меньше предлагаемых банками депозитных процентов.

Следующим по популярности среди «частных» инвесторов всегда выступал сегмент офисов, расположенных в бизнес-центрах, и торговых помещений в торговых центрах. Но уровень доходности, на которую может рассчитывать инвестор, приобретая такие помещения, в настоящее время также невысок — 7−8%. А все потому, что рынок уже достаточно насыщен такими помещениями и условия устанавливает уже не арендодатель, а арендатор, всячески стараясь снизить ставки аренды.

Тогда стоит ли ввязываться в достаточно сложный процесс приобретения недвижимости ради +3% доходности, когда можно просто положить деньги на банковский депозит под 5,5%?

 — Сейчас, когда курсы валют нестабильны, многие поняли, что держать свои накопления «в деньгах» уже не так надежно и выгодно, как казалось ранее. И по-прежнему, приобретая объект недвижимости и сдавая его в аренду, можно рассчитывать на защиту вложенных средств от инфляции и стабильный доход, — уверен заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики группы компаний «Твоя столица» Андрей Чернышев. — И сейчас вполне реально рассчитывать на доходность в размере 10% годовых и даже выше. А это в 2 раза выше предлагаемой банками ставки по депозитам. Только нужно знать, куда вкладывать. Не в офис в «стеклянном» бизнес-центре и не в торговый павильон, а в коммерческое помещение, расположенное на первых или цокольных этажах жилых домов и административных зданий.

— И почему помещение в жилом доме будет приносить доход больший, чем офис в современном бизнес-центре?

— Офисов и торговых центров сейчас очень много. А ценообразование, как известно, зависит от баланса спроса и предложения. Что подтверждает и динамика изменения арендных ставок — за календарный год ставки аренды на офисы снизились более чем на 30%, а на торговые помещения в торговых центрах — на более чем 20%.

В то же время строительство жилья в столице не прекращается. При этом жителям каждого из домов хочется видеть поблизости магазины (продуктовые, бытовой химии, аптеки и т. п.) и объекты оказания услуг (ремонт обуви, фотоуслуги, изготовление ключей и т. п.). И вследствие этого помещения, встроенные в жилые дома или находящиеся от них в непосредственной близости, пользуются большой популярностью у арендаторов. А стабильный спрос обусловливает стабильное ценообразование.

— И какое помещение принесет максимум дохода?

— Самыми ликвидными будут помещения, имеющие двойное назначение — административно-торговое. Это позволит сдавать его в аренду как «офисным», так и «торговым» арендаторам. При этом предпочтение следует отдавать помещениям, имеющим отдельный вход и как можно большую площадь остекления — офисным арендаторам понравится хорошее естественное освещение, а торговые арендаторы смогут использовать оконные проемы в качестве витрин. И, естественно, помещение должно быть подключено к центральным коммуникациям и иметь санузел.

Наиболее востребованные среди арендаторов площади таких помещений составляют от 20 до 100 кв. м. Поэтому часто приобретается помещение максимального метража, а после разделяется на части и сдается разным арендаторам.

— Вы также занимаетесь поиском подобных объектов для покупки и арендаторов?

— Да, «Твоя столица» предлагает услугу «Инвестиции под ключ». Она выступает своего рода «одним окном» для начинающих инвесторов и предполагает сопровождение инвестиционной сделки покупки недвижимости от начала до конца, т. е. от поиска наиболее доходных объектов недвижимости, их приобретения до поиска арендаторов. Мы несем ответственность за доходность, которая в данном случае может достигать 12% годовых. Кроме того, понимая все риски инвестора, мы берем на себя финансовую ответственность за достижение согласованного с инвестором уровня доходности, привязывая величину нашего вознаграждения к достигнутой величине доходности инвестиций.

Поясню на конкретном примере: к нам обратился клиент, желающий приобрести недвижимость в инвестиционных целях. Он готов был вложить 120 тысяч долларов. Выбор остановили на административно-торговых помещениях. В связи с ограниченностью бюджета уровень доходности, необходимый к достижению, был снижен с 12% до 10%. После 3 недель поисков и переговоров с собственниками было приобретено административно-торговое помещение общей площадью 93 кв. м, располагающееся на первом этаже жилого дома и имеющее отдельный вход. Помещение продавалось уже с чистовой отделкой, что позволило клиенту с учетом стоимости наших услуг лишь на 2 000 USD превысить рамки установленного бюджета — сказались узкие ценовые критерии поиска. Итоговая доходность помещения с учетом заключения договора аренды на 2 года по ставке 11 EUR/кв. м с НДС составила 10,5% годовых.

Нужные услуги в нужный момент
-35%
-35%
-30%
-20%
-25%
-20%
0058043